Minenfeld Schönheitsreparatur

Kaum ein Thema rund um die Miete beschäftigt so häufig Anwälte und Gerichte wie die Schönheitsreparatur. Darunter versteht man eine geringfügige Renovierung, die unter bestimmten Umständen vom Mieter zu übernehmen ist; im Gegensatz zu größeren Instandhaltungen und Reparaturen, für die der Vermieter zuständig ist.

„Eine erste Regel ist, dass innen und außen sehr wörtlich zu nehmen sind“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise kann der Anstrich auf der Innenseite der Wohnungstür zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden, die Außenseite der Tür und alles andere im Treppenhaus aber nicht.“ Grundsätzlich fällt alles heraus, was über Maler- und Tapeziererarbeiten und geringe Ausbesserungen am Verputz hinausgeht. Mietvertragsklauseln, die Mieter zu mehr als diesem Umfang verpflichten sollen, sind automatisch ungültig. Der Wohnungsbesitzer riskiert mit solchen Versuchen, dass er sämtliche Ansprüche auf Schönheitsreparaturen verliert.

Keine Pflicht zur Einzugsrenovierung

„Weitaus häufiger als der handwerkliche Umfang ist aber der Zeitpunkt umstritten“, berichtet Weber aus seiner langjährigen Erfahrung. Beispielsweise darf die Renovierung beim Einzug kein Bestandteil von Verträgen sein, weil dann der Mieter die Spuren des Vornutzers beseitigen müsste. Eine Einzugsrenovierung ist nur zulässig, wenn der Mieter sie freiwillig vornimmt, weil er die Räume nach seinem Geschmack gestalten möchte. 2015 hat der Bundesgerichtshof diese Auffassung sogar noch ausgeweitet. Inzwischen brauchen auch keine Auszugsrenovierungen mehr vorgenommen werden, wenn die Räume zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert waren. „Für den Vermieter gibt es aber einen Ausweg: Wenn er den unrenovierten Zustand der Wohnung finanziell ausgleicht, beispielsweise über eine befristete Mietminderung, erhält er wieder einen Anspruch auf Auszugsrenovierung“, sagt Weber.

Hat der Mieter dagegen eine neue, frisch renovierte oder trotz vorheriger Nutzung einwandfreie Wohnung übernommen, kann er weiterhin beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. „Das funktioniert aber nicht automatisch“, betont Weber. „Wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich die Auszugsrenovierung vorsieht, muss der Mieter sie auch nicht erledigen.“ Allerdings kommt es immer auf den objektiven Erneuerungsbedarf an. Hat jemand beispielsweise die Räume nur kurz oder sporadisch genutzt und praktisch keine Benutzungsspuren hinterlassen, muss er auch nicht renovieren.

Feste Fristen abgeschafft

Die früher mögliche Vereinbarung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses sind inzwischen durch mehrere Gerichtsurteile praktisch unmöglich geworden. Schreibt ein Vertrag solche Arbeiten vor oder nennt er gar feste Fristen, dann ist dies ungültig und der Mieter muss noch nicht einmal zum Auszug an die Arbeit gehen.

Sind alle Klippen umschifft, gibt es noch einige Regeln zur Art der Auszugsrenovierung. Weder dürfen genaue Vorschriften zur Farbgestaltung, noch zur Beauftragung einer Fachfirma oder zur Verwendung besonders hochwertiger Farben und Tapeten gemacht werden. Allenfalls darf der Mietvertrag festlegen, dass die Renovierung in neutralen Farben stattzufinden habe, ohne diese näher zu beschreiben. Immerhin kann man als Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen, wenn der ehemalige Mieter durch ungeeignete Renovierungsversuche Schäden verursacht hat. In der Praxis ist das jedoch meist schwierig nachzuweisen.

Sorgfältig formulieren

Nach wie vor bleibt es möglich, dass Mieter und Vermieter sich einigen, die Auszugsrenovierung über eine Zahlung abzugelten. Nur darf der Vermieter auch das nicht per Vertrag verlangen. Dem Partner muss immer die Möglichkeit bleiben, selbst zu Farbe und Pinsel zu greifen.

„Insgesamt ist es für Wohnungseigentümer wichtig, rechtlich einwandfrei formulierte Klauseln zur Schönheitsreparatur zu verwenden“, betont Hans-Jürgen Weber. Aufgrund der komplizierten Rechtslage stellt man das am besten mit einer kompetenten, sachkundigen