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Minenfeld Schönheitsreparatur

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Kaum ein Thema rund um die Miete beschäftigt so häufig Anwälte und Gerichte wie die Schönheitsreparatur. Darunter versteht man eine geringfügige Renovierung, die unter bestimmten Umständen vom Mieter zu übernehmen ist; im Gegensatz zu größeren Instandhaltungen und Reparaturen, für die der Vermieter zuständig ist.

„Eine erste Regel ist, dass innen und außen sehr wörtlich zu nehmen sind“, sagt der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise kann der Anstrich auf der Innenseite der Wohnungstür zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden, die Außenseite der Tür und alles andere im Treppenhaus aber nicht.“ Grundsätzlich fällt alles heraus, was über Maler- und Tapeziererarbeiten und geringe Ausbesserungen am Verputz hinausgeht. Mietvertragsklauseln, die Mieter zu mehr als diesem Umfang verpflichten sollen, sind automatisch ungültig. Der Wohnungsbesitzer riskiert mit solchen Versuchen, dass er sämtliche Ansprüche auf Schönheitsreparaturen verliert.

 

Keine Pflicht zur Einzugsrenovierung

 

„Weitaus häufiger als der handwerkliche Umfang ist aber der Zeitpunkt umstritten“, berichtet Weber aus seiner langjährigen Erfahrung. Beispielsweise darf die Renovierung beim Einzug kein Bestandteil von Verträgen sein, weil dann der Mieter die Spuren des Vornutzers beseitigen müsste. Eine Einzugsrenovierung ist nur zulässig, wenn der Mieter sie freiwillig vornimmt, weil er die Räume nach seinem Geschmack gestalten möchte. 2015 hat der Bundesgerichtshof diese Auffassung sogar noch ausgeweitet. Inzwischen brauchen auch keine Auszugsrenovierungen mehr vorgenommen werden, wenn die Räume zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert waren. „Für den Vermieter gibt es aber einen Ausweg: Wenn er den unrenovierten Zustand der Wohnung finanziell ausgleicht, beispielsweise über eine befristete Mietminderung, erhält er wieder einen Anspruch auf Auszugsrenovierung“, sagt Weber.

Hat der Mieter dagegen eine neue, frisch renovierte oder trotz vorheriger Nutzung einwandfreie Wohnung übernommen, kann er weiterhin beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. „Das funktioniert aber nicht automatisch“, betont Weber. „Wenn der Mietvertrag nicht ausdrücklich die Auszugsrenovierung vorsieht, muss der Mieter sie auch nicht erledigen.“ Allerdings kommt es immer auf den objektiven Erneuerungsbedarf an. Hat jemand beispielsweise die Räume nur kurz oder sporadisch genutzt und praktisch keine Benutzungsspuren hinterlassen, muss er auch nicht renovieren.

 

Feste Fristen abgeschafft

 

Die früher mögliche Vereinbarung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses sind inzwischen durch mehrere Gerichtsurteile praktisch unmöglich geworden. Schreibt ein Vertrag solche Arbeiten vor oder nennt er gar feste Fristen, dann ist dies ungültig und der Mieter muss noch nicht einmal zum Auszug an die Arbeit gehen.

Sind alle Klippen umschifft, gibt es noch einige Regeln zur Art der Auszugsrenovierung. Weder dürfen genaue Vorschriften zur Farbgestaltung, noch zur Beauftragung einer Fachfirma oder zur Verwendung besonders hochwertiger Farben und Tapeten gemacht werden. Allenfalls darf der Mietvertrag festlegen, dass die Renovierung in neutralen Farben stattzufinden habe, ohne diese näher zu beschreiben. Immerhin kann man als Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen, wenn der ehemalige Mieter durch ungeeignete Renovierungsversuche Schäden verursacht hat. In der Praxis ist das jedoch meist schwierig nachzuweisen.

 

Sorgfältig formulieren

 

Nach wie vor bleibt es möglich, dass Mieter und Vermieter sich einigen, die Auszugsrenovierung über eine Zahlung abzugelten. Nur darf der Vermieter auch das nicht per Vertrag verlangen. Dem Partner muss immer die Möglichkeit bleiben, selbst zu Farbe und Pinsel zu greifen.

„Insgesamt ist es für Wohnungseigentümer wichtig, rechtlich einwandfrei formulierte Klauseln zur Schönheitsreparatur zu verwenden“, betont Hans-Jürgen Weber. Aufgrund der komplizierten Rechtslage stellt man das am besten mit einer kompetenten, sachkundigen

Bloß keine Fehler bei der Mieterhöhung

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Alle Welt spricht von der Mietpreisbremse. Dabei gilt sie nur in einigen Ballungsgebieten und nur für neu gebaute oder tiefgreifend renovierte Wohnungen. „Häufiger geht es im Alltag um die angemessene Miethöhe in Bestandswohnungen und damit um eventuelle Mieterhöhungen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Dabei stellt sich zunächst die Frage, was überhaupt angemessen ist. Einen Anhaltspunkt können Immobilienanzeigen mit vergleichbaren Objekten aus der Region bieten. „Der Aussagewert ist für Laien allerdings begrenzt“, gibt Weber zu bedenken. Auch scheinbar ähnliche Immobilien können sich in Ausstattung, Modernisierungsstand, Lage oder Zuschnitt so weit unterscheiden, dass die aufgerufenen Mieten nicht mehr vergleichbar sind. Wo es sie gibt, bieten qualifizierte Mietspiegel mehr Genauigkeit. Die beste Einschätzung gelingt üblicherweise erfahrenen Hausverwaltern, Maklern oder qualifizierten Sachverständigen.

Immer in Schriftform

„Grundsätzlich rate ich dazu, moderat vorzugehen, wenn sich tatsächlich herausstellt, dass die Miete unter dem ortsüblichen Stand liegt“, sagt Weber. „Auf Dauer ergibt es wenig Sinn, einen zuverlässig zahlenden Bestandsmieter, der die Wohnung pfleglich behandelt, durch eine Mieterhöhung zu vergraulen und Leerstand zu riskieren oder Nachmieter mit schlechter Zahlungsmoral zu bekommen.“

Wenn eine Mieterhöhung angemessen erscheint, muss der Vermieter bestimmte Regeln einhalten: Eine Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt werden und darf nur vollzogen werden, wenn der Mieter zustimmt. Das Schreiben muss an alle Personen gehen, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind, muss die Wohnung exakt benennen und klar verständlich zur Zustimmung auffordern. „Wer den Anschein erweckt, die Mieterhöhung sei schon beschlossene Sache und kein Widerspruch möglich, setzt sich ins Unrecht, und die Erhöhung wird sofort unwirksam“, warnt Weber.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dass dem so ist, muss der Vermieter in seinem Anschreiben klar belegen. Dazu dienen beispielsweise Mietspiegel, Vergleichsobjekte oder Gutachten. Diese Beweise müssen dem Mieter verständlich dargelegt werden.

Selbst mit schlagkräftigen Belegen darf die Erhöhung nicht grenzenlos ausfallen. Erstens müssen seit dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen sein. Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen, auch wenn sie dann immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bliebt. Für Bad Homburg, Friedrichsdorf und Kronberg wurde diese „Kappungsgrenze“ sogar auf 15 Prozent abgesenkt.

Sonderkündigungsrecht

Nach dem Monat, in dem die Mieterhöhung verkündet wird, hat der Mieter zwei Monate Zeit für eine Zustimmung oder eine begründete Ablehnung. Als Zustimmung gilt bereits die kommentarlose Überweisung des höheren Mietzinses. „Die dritte Möglichkeit ist die Kündigung des Mietvertrags. Denn eine angekündigte Mieterhöhung löst ein Sonderkündigungsrecht aus“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ohne Grund darf der Mieter nicht einfach ablehnen. Kommt es zur Ablehnung oder bleibt die Antwort des Mieters aus, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen. Allerdings muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach dem Ende der Widerspruchsfrist erfolgen.

Gesonderte Regeln gelten bei einer Modernisierung. Wurde dadurch Wohnwert oder Energieeffizienz deutlich erhöht, darf die Jahresmiete um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten steigen. Der Vermieter muss aber eine Kostenrechnung vorlegen, die genau darstellt, welches Gewerk der Bauarbeiten wie viel gekostet hat, und gegebenenfalls die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten umlegt. „Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter entsteht auch in diesem Fall“, ergänzt Hans-Jürgen Weber, der solche Modernisierungs-Abrechnungen schon mehrfach erstellt hat.

Der Liebe ein Zuhause geben

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Wo die Liebe zwei Herzen zueinander geführt hat, kommen kühle Überlegungen oft zu kurz. „Aber wenn es um das erste Zusammenziehen eines Paares geht, sollte man trotz aller Romantik ein paar Dinge rechtzeitig überdenken“, empfiehlt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Grundsätzlich hält auch er das Zusammenziehen für eine gute Idee – nicht nur um zu erfahren, ob man es tatsächlich auf Dauer in einer gemeinsamen Wohnung miteinander aushält. „Eine größere Mietwohnung ist in der Regel schlicht günstiger als zwei kleinere“, nennt Weber einen wichtigen Aspekt. Weitere Einsparungen ergeben sich beispielsweise dadurch, dass nur noch ein Telefon- und Internetanschluss und nur eine gemeinsame Hausratversicherung nötig sind.

Vor dem Zusammenziehen Vermieter fragen

Wenn ein Partner bereits eine Wohnung gemietet hat und den anderen dauerhaft in die Räume aufnehmen möchte, ist dazu eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters oder des von diesem beauftragten Hausverwalters nötig. Diese Zustimmung dürfte allerdings kaum ein Problem darstellen. Denn beim Zuzug von Lebenspartnern sind Vermieter gesetzlich zur Zustimmung verpflichtet. „Es gibt nur wenige Gründe, aus denen diese Zustimmung verweigert werden darf“, sagte Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise wenn ein kleines Einzimmer-Appartement mit zwei Bewohnern unzulässig überbelegt wäre.“

Weil der zusätzliche Bewohner den Heizenergiebedarf und einige sonstige Nebenkosten ansteigen lässt, führt der Partner-Zuzug bei Warmmiete üblicherweise zur Erhöhung des Mietzinses. Bei getrennter Nebenkostenabrechnung können die Vorauszahlungen steigen.

Die Genehmigung durch den Vermieter erzwingt davon abgesehen nicht notwendigerweise Änderung des Mietvertrags. Der bisherige Bewohner bleibt nach wie vor Hauptmieter, es sei denn, Vermieter, Alt- und Neumieter würden einen neuen Vertrag aufsetzen. Das ist nicht unbedingt nötig, bietet aber eine Option mit eigenen Vor- und Nachteilen. „Die Frage, wer den Mietvertrag abschließt, ist von einiger Bedeutung; sowohl beim Zuzug eines Partner als auch wenn beide gemeinsam eine Wohnung neu anmieten“, erklärt Hans-Jürgen Weber.

Wer steht im Mietvertrag?

Haben beide Teile eines Paares den Mietvertrag unterschrieben, sind sie auch gleichermaßen zu seiner Einhaltung verpflichtet. Das betrifft in erster Linie die Mietzahlungen. Wie beide Partner untereinander den monatlichen Betrag aufteilen, ist für den Wohnungseigentümer unerheblich. Bleibt allerdings ein Partner seinen Monatsanteil schuldig, kann der Vermieter das Geld in voller Höhe bei dem oder der anderen einfordern. Hat nur einer der Bewohner den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter gegenüber der anderen Hälfte des Paares keine Ansprüche geltend machen.

Wenn beide Bewohner im Mietvertrag stehen, kann das auch im Fall einer Trennung Folgen haben. Falls danach kein neuer Vertrag nur mit der Person geschlossen wird, die in der Wohnung bleibt, kann der oder die „Ex“ selbst nach dem eigenen Auszug für Mietschulden haftbar gemacht oder nach Jahren zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Gibt es laut Vertrag nur einen einzigen Mieter, kann dieser bei einer Trennung den Ex-Partner sofort aus den bislang gemeinsamen Räume verweisen. „Es mag nicht sehr romantisch erscheinen, aber eine Absicherung für diesen Fall kann ein Untermietvertrag sein, der Kündigungsfristen festschreibt“, sagt Immobilien-Experte Weber.

Bestellerprinzip: Kein Problem mit kompetentem Makler

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Bestellerprinzip lautet das entscheidende Schlagwort, wenn es um die Immobilienpolitik der Bundesregierung geht. Denn diese bislang größte Aktivität der aktuellen schwarz-roten Regierung in Berlin besagt, vereinfacht dargestellt, dass in Zukunft derjenige die Maklercourtage zahlen muss, der dem Makler den Vermittlungsauftrag erteilt hat.

Viele Details noch unklar

Doch schon dieses vermeintlich einfache Prinzip wirft einige Fragen auf. „Was ist zum Beispiel, wenn mich ein Immobilienbesitzer beauftragt hat, eine Wohnung zu vermieten, und kurz darauf erteilt mir ein Mietinteressent, ohne dass er durch meine Werbung auf dieses Objekt aufmerksam wurde, einen dazu passenden Suchauftrag?“, entwirft der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein in der Praxis durchaus häufiges Szenario. „Wenn das zu einem Abschluss führt: Welchem der beiden Auftraggeber stelle ich dann die Rechnung?“ Benjamin Weber ist zwar überzeugt, dass es nach einiger Erfahrung mit den neuen Regelungen eine Lösung für solche Fälle geben wird. Es werde aber sehr deutlich, dass das scheinbar so einfache Bestellerprinzip noch erheblichen Konkretisierungs- und Verbesserungsbedarf aufweist.

Qualität hat ihren Wert

„Ich bin aber kein grundsätzlicher Gegner des Bestellerprinzips“, betont Weber. Ein seriös und sorgfältig arbeitender Makler müsse sich angesichts dieser Idee, die derzeit noch im Gesetzgebungsprozess und damit nicht rechtskräftig ist, keine Sorge machen. „Wer gute Leistung bringt, hat damit gegenüber dem Auftraggeber, egal ob Vermieter, Verkäufer oder suchender Kunde, das beste Argumente, dass er seine Courtage wert ist“, lautet Benjamin Webers Überzeugung. In den 35 Jahren, die sein Familienbetrieb Weber Immobilien in Steinbach bereits besteht, gab es kein einziges Mal Unzufriedenheit wegen eines nicht passenden oder unzuverlässigen Mieters.

Nicht auf Fachwissen verzichten

Deshalb tun sich nach Webers Einschätzung Vermieter selbst keinen Gefallen, wenn sie angesichts des „drohenden“ Bestellerprinzips auf eigene Faust Mieter zu finden versuchen und auf einen professionellen Makler verzichten. „Schon das Aufsetzen des Mietvertrags kann einen Laien angesichts ständig neuer Rechtsprechung überfordern. Dann werden möglicherweise ganze Abschnitte der Vereinbarung unwirksam. Wir lassen dagegen unsere Verträge regelmäßig von einem Fachanwalt überprüfen“, nennt der Steinbacher Makler ein Beispiel.

Profi-Makler haben noch weitere Stärken:

  • aussagekräftige und wirksame Beschreibung der Immobilie
  • Gestaltung verschiedener Werbemittel und -strategien,
  • Beschaffung eines gültigen Energieausweises, zu dem die Vorschriften sich gerade erst wieder geändert haben
  • effiziente Organisation von Besichtigungen, die in der Eigenregie von Wohnungsinhabern besonders nervig werden können
  • Einholen aussagekräftiger Bonitätsauskünfte über Mietinteressenten
  • Einschätzung der Kommunikation mit potenziellen Mietern

„Gerade letzteres ist für Laien oft schwer. Häufig versprechen Besichtigungsteilnehmer, dass sie sich melden, und Immobilienbesitzer warten wochenlang vergeblich darauf“, sagt Benjamin Weber. Makler erkennen dagegen eine solche „versteckte Absage“ schneller, haken angemessen nach und lassen davon auch ihre Vermarktungsarbeit nicht unterbrechen. „Wir arbeiten weiter, bis die Tinte unter dem Mietvertrag trocken ist“, betont Weber.

UPDATE: Bestellerprinzip