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Professionell mit Mietminderung umgehen

Mietminderung – wenn es erst einmal so weit gekommen ist, dann bestehen meist spürbare Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. „Am besten ist es, wenn man Unstimmigkeiten frühzeitig bereinigt, so dass das Thema Mietminderung gar nicht erst aufkommt“, meint der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Dennoch sollten beide Seiten sich mit diesem Instrument auskennen.“

Seiner langjährigen Erfahrung nach herrschen nämlich sowohl auf Mieter- als auch auf Eigentümerseite einige irrige Ansichten vor. „Zunächst einmal muss man sich von der Vorstellung trennen, dass die Mietminderung eine Art Strafe des Mieters für den Vermieter wäre“, sagt Weber. Stimmiger ist die neutrale Bewertung, ausgehend vom Zweck der Miete: Der monatliche Mietzins wird als Gegenleistung für eine voll nutzbare Wohnung entrichtet. Ist die Wohnung jedoch nicht voll nutzbar, wird auch nur ein Teil der vereinbarten Zahlungen fällig – und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter etwas für die Einschränkung kann oder nicht.

Nicht leichtfertig mindern

Ein geläufiges Beispiel ist eine lärmende Baustelle auf dem Nachbargrundstück. Daran ist der Vermieter ganz eindeutig nicht schuld, dennoch kann eine Mietminderung zulässig sein, weil die Wohnung wegen der beständig gestörten Ruhe nur noch eingeschränkt genutzt werden kann. Häufiger geht es jedoch um Defekte oder technische Mängel an Bausubstanz oder Haustechnik, deren Behebung sehr wohl unter die Pflichten und Möglichkeiten des Vermieters fällt.

„Eine Mietminderung darf jedoch nie leichtfertig vorgenommen werden. Auf diesem Weg kann man sich als Mieter selbst erheblichen Schaden zufügen“, mahnt Hans-Jürgen Weber. Verpflichtend ist zunächst eine Information des Vermieters oder des von ihm beauftragten Hausverwalters über die aufgetretenen Probleme. Anschließende müssen sie genügend Zeit zur Beseitigung erhalten. Erst wenn in dieser Frist nichts behoben wurde, kann die Miete gemindert werden.

Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt vom Umfang des Mangels ab: Wird eine defekte Heizung mitten in einer Frostperiode nicht innerhalb eines Tages wieder funktionsfähig, dürfte in den meisten Fällen eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Ist dagegen beispielsweise nur die Gegensprechanlage der Haustür ausgefallen, dann darf es bis zur Reparatur durchaus ein paar Tage dauern.

Der Umfang der Beeinträchtigung entscheidet auch über die Höhe der Mietminderung. Werden die Räume komplett unbenutzbar, beispielsweise durch den genannten Heizungsausfall oder einen heftigen Wasserrohrbruch, und die Mieter müssen sich ein Ausweichquartier suchen, könne sie die Mietzahlungen komplett einstellen. Die defekte Gegensprechanlage zieht dagegen eine geringe Mietminderung von vielleicht fünf Prozent nach sich. Hier gibt es, wie für die Reparaturfristen, keine festen Regeln, sondern nur einige beispielhafte Gerichtsurteile, an denen man sich orientieren kann.

 

Zuerst Gespräch suchen

„Für Mieter ist bei der Festlegung des Prozentsatzes große Vorsicht angeraten“, sagt Hans-Jürgen Weber. „Wer unangemessen stark kürzt, kann sich eine fristlose Kündigung des Mietvertrags einhandeln.“ Diese Abschätzung muss allerdings jeder selbst oder mit Hilfe von fachlicher Beratung vornehmen, denn es gibt kein formal festgelegtes Verfahren für die Mietminderung. Der Mieter muss sie nicht einmal dem Vermieter gegenüber ankündigen. Rein rechtlich reicht es, die Einzugsermächtigung für die Miete zu kündigen und den nach Abzug des Minderungs-Prozentsatzes verbleibenden Betrag zu überweisen. Hausverwalter Weber rät allerdings dringend zu einem vorherigen klärenden Gespräch. Häufig ist es aus Mieter- und Vermietersicht rechtlich und menschlich einfacher, wenn ein Verwalter dazwischen geschaltet ist und das Abstellen von Mängeln übernimmt.

Ausgenommen sind selbstverständlich alle Schäden, die Mieter oder ihre Gäste selbst verursacht haben; egal ob absichtlich, fahrlässig oder aus reinem Versehen. In diesen Fällen ist keine Mietminderung möglich.

Bestellerprinzip: Kein Problem mit kompetentem Makler

Bestellerprinzip lautet das entscheidende Schlagwort, wenn es um die Immobilienpolitik der Bundesregierung geht. Denn diese bislang größte Aktivität der aktuellen schwarz-roten Regierung in Berlin besagt, vereinfacht dargestellt, dass in Zukunft derjenige die Maklercourtage zahlen muss, der dem Makler den Vermittlungsauftrag erteilt hat.

Viele Details noch unklar

Doch schon dieses vermeintlich einfache Prinzip wirft einige Fragen auf. „Was ist zum Beispiel, wenn mich ein Immobilienbesitzer beauftragt hat, eine Wohnung zu vermieten, und kurz darauf erteilt mir ein Mietinteressent, ohne dass er durch meine Werbung auf dieses Objekt aufmerksam wurde, einen dazu passenden Suchauftrag?“, entwirft der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein in der Praxis durchaus häufiges Szenario. „Wenn das zu einem Abschluss führt: Welchem der beiden Auftraggeber stelle ich dann die Rechnung?“ Benjamin Weber ist zwar überzeugt, dass es nach einiger Erfahrung mit den neuen Regelungen eine Lösung für solche Fälle geben wird. Es werde aber sehr deutlich, dass das scheinbar so einfache Bestellerprinzip noch erheblichen Konkretisierungs- und Verbesserungsbedarf aufweist.

Qualität hat ihren Wert

„Ich bin aber kein grundsätzlicher Gegner des Bestellerprinzips“, betont Weber. Ein seriös und sorgfältig arbeitender Makler müsse sich angesichts dieser Idee, die derzeit noch im Gesetzgebungsprozess und damit nicht rechtskräftig ist, keine Sorge machen. „Wer gute Leistung bringt, hat damit gegenüber dem Auftraggeber, egal ob Vermieter, Verkäufer oder suchender Kunde, das beste Argumente, dass er seine Courtage wert ist“, lautet Benjamin Webers Überzeugung. In den 35 Jahren, die sein Familienbetrieb Weber Immobilien in Steinbach bereits besteht, gab es kein einziges Mal Unzufriedenheit wegen eines nicht passenden oder unzuverlässigen Mieters.

Nicht auf Fachwissen verzichten

Deshalb tun sich nach Webers Einschätzung Vermieter selbst keinen Gefallen, wenn sie angesichts des „drohenden“ Bestellerprinzips auf eigene Faust Mieter zu finden versuchen und auf einen professionellen Makler verzichten. „Schon das Aufsetzen des Mietvertrags kann einen Laien angesichts ständig neuer Rechtsprechung überfordern. Dann werden möglicherweise ganze Abschnitte der Vereinbarung unwirksam. Wir lassen dagegen unsere Verträge regelmäßig von einem Fachanwalt überprüfen“, nennt der Steinbacher Makler ein Beispiel.

Profi-Makler haben noch weitere Stärken:

  • aussagekräftige und wirksame Beschreibung der Immobilie
  • Gestaltung verschiedener Werbemittel und -strategien,
  • Beschaffung eines gültigen Energieausweises, zu dem die Vorschriften sich gerade erst wieder geändert haben
  • effiziente Organisation von Besichtigungen, die in der Eigenregie von Wohnungsinhabern besonders nervig werden können
  • Einholen aussagekräftiger Bonitätsauskünfte über Mietinteressenten
  • Einschätzung der Kommunikation mit potenziellen Mietern

„Gerade letzteres ist für Laien oft schwer. Häufig versprechen Besichtigungsteilnehmer, dass sie sich melden, und Immobilienbesitzer warten wochenlang vergeblich darauf“, sagt Benjamin Weber. Makler erkennen dagegen eine solche „versteckte Absage“ schneller, haken angemessen nach und lassen davon auch ihre Vermarktungsarbeit nicht unterbrechen. „Wir arbeiten weiter, bis die Tinte unter dem Mietvertrag trocken ist“, betont Weber.

UPDATE: Bestellerprinzip

Mehr Platz mit Anbau

Das Eigenheim wird zu klein für die wachsende Familie, für ein raumgreifendes Hobby oder für die Geschäftsräume des selbstständigen Kleinbetriebs? Es ist ein wenige Kapital zur Ertragssteigerung der vermieteten Immobilie vorhanden? Das ererbte Häuschen entspricht nicht mehr heutigen Platzbedürfnissen? Für diese und viele weitere Szenarien kann ein Anbau eine Lösung sein.

„Allerdings gilt auch hier, wie bei allen größeren Investitionen und Vorhaben rund um die Immobilie: Erst informieren und fachkundigen Rat einholen und dann mit der konkreten Planung beginnen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Relativ offensichtlich ist die erste Bedingung für einen Anbau: Auf dem Grundstück muss genügend Platz für eine Erweiterung bleiben. Das bedeutet nicht nur, dass noch einige Meter „Luft“ bis zum Gartenzaun des Nachbarn sind. „Selbst wenn die Bedingungen des Bebauungsplans aus der Bauzeit schon längst vergessen sind, gelten sie weiterhin. Das umfasst auch vorgeschriebenen Abstände der Außenwände zur Grundstücksgrenze“, betont Weber. Auch ein später hinzugefügter Anbau darf diese Abstände nicht unterlaufen. Abstandsflächen gibt es selbst in älteren Stadtkerne, die möglicherweise nicht über einen Bebauungsplan verfügen. Hier greift die Hessische Bauordnung, die Abstände auf Grundlage der Gebäudehöhe berechnet.

Baufenster groß genug?

Das tatsächlich nutzbare „Baufenster“ auf einem Grundstück kann also wesentlich kleiner als die scheinbar zur Verfügung stehende Fläche sein. „Anbau-Bauherren tun gut daran, sich genau über die rechtlichen Bedingungen zu informieren. Entweder können sie selbst mit dem zuständigen Bauamt verhandeln oder die Beratung eines Architekten nutzen“, sagt Benjamin Weber. Das gilt auch für Kaufinteressenten, die eine Bestandsimmobilie erwerben und vergrößern möchten, und für deren Beratung durch Immobilienmakler. „Seriöse Kollegen erkennt man daran, dass sie bei Gedenkenspielen über einen Anbau auf mögliche Beschränkungen durch das Baurecht hinweisen“, unterstreicht der Steinbacher Makler. Die Optionen lassen sich möglicherweise durch den Zukauf eines Geländestreifens von einem Nachbargrundstück vergrößern. Auch die Zugänglichkeit der geplanten Baufläche für Materiallieferungen und Baumaschinen ist ein wichtiges Kriterium.

Wenn das Grundstück es hergibt, können die eigentlichen Planungsarbeiten beginnen. Dabei bietet sich für die bautechnische Ausführung die Unterstützung eines Architekten an. Es gilt mehrere Fragen zu beantworten: Soll mit oder ohne Keller angebaut werden? Soll der Anbau komplett bezugsfertig werden oder ist der abschließende Innenausbau in Eigenleistung geplant? Ist die Heizung in der Lage, den zusätzlichen Wohnraum zuverlässig zu erwärmen? In jedem Fall ist ein Anbau eine erhebliche Änderung des Gebäudes und muss damit beim zuständigen Bauamt beantragt werden.

Vorsichtig finanzieren

Nicht zuletzt gehört auch die finanzielle Dimension zu einer verlässlichen Planung. „Da sich beim Bau immer unerwartete Veränderungen ergeben können, und das leider selten in Richtung eines niedrigeren Preises, sollten Bauherren eine Kostensteigerung bis zu 20 Prozent abfedern können“, empfiehlt Benjamin Weber. Zur Finanzierung sind rechtzeitige Gespräche mit der Hausbank auf Grundlage der vom Architekten kalkulierten Kosten nötig. Ist die Immobilie ganz oder teilweise vermietet, winken nach Abschluss der Arbeiten zwar höhere Einnahmen durch zusätzliche Mietfläche oder eine hinzugekommene Wohnung, aber für die Dauer der Bauarbeiten haben die Bewohner ein Anrecht auf Mietminderung, das ebenfalls einkalkuliert werden sollte.

Auch wenn pro forma alle Abstände zu den Nachbarn eingehalten werden, sollte ihnen am Ende der Planungsphase der Entwurf präsentiert werden, um eventuelle Bedenken frühzeitig auszuräumen. Wenn das alles erledigt ist, kann der Grundstein für den Raum-Zuwachs gelegt werden.

Mietausfall und Renovierungskosten: Neue Versicherung trägt das Risiko

„Vermieter zu sein ist nicht ganz risikolos“, weiß der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Denn schließlich gibt es zahlreiche Misslichkeiten, die zum Ausfall der erwarteten Mieteinnahmen führen können. Das müssen nicht unbedingt die gefürchteten Miet-Nomaden sein, also Mieter, die penetrant nicht zahlen, damit dank Ausnutzung sämtlicher Gesetzesregeln erstaunlich lange durchkommen und nur schwer aus der Wohnung zu entfernen sind. „Arbeitslosigkeit, Scheidung oder längere Krankheit führen auch bei eigentlich zuverlässigen Mietern schnell zu unvorhersehbaren Mietausfällen“, zählt Benjamin Weber weitere kritische Punkte auf.

Kaution reicht oft nicht aus

Wenn es tatsächlich zur Auflösung des Mietverhältnisses im Unfrieden kommt, sind häufig neben den strittigen Zahlungen Schäden an der Wohnungssubstanz festzustellen, deren Behebung oder finanzielle Erstattung sich nur schwer durchsetzen lässt. „Es sind sogar Fälle bekannt, in denen unliebsame Mieter beim Auszug Steckdosen und Sanitärkeramik abmontiert und mitgenommen, dafür aber eine Menge Unrat hinterlassen haben“, berichtet Benjamin Weber aus Erfahrung. „Die Renovierungs- und Entrümpelungskosten können erheblich ausfallen.“ Häufig liege der Aufwand deutlich über der vom Mieter hinterlegten Kaution, falls diese überhaupt bezahlt wurde.

Mietausfall, Entrümpelung und Sanierung abgesichert

Bisher mussten Vermieter den Verursachern dieser Kosten meist mit wenig Aussicht auf Erfolg „hinterherlaufen“. Benjamin Weber bietet jetzt erstmals eine neuartige Versicherungspolice an, die dieses Risiko auffängt. In Zusammenarbeit mit einem renommierten Versicherungsunternehmen werden dabei vielfältige Risiken abgedeckt; die Übernahme von Mietrückständen einschließlich Nebenkosten ebenso wie Kosten für Renovierung, Sanierung und Entrümpelung. Auch den Neukauf oder die Reparatur beschädigter, zerstörter oder gestohlener Teile der Einrichtung und den Mietausfall während Renovierungsarbeiten von bis zu drei Monaten Dauer trägt die Versicherung. Selbst falls noch ein Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem ehemaligen Mieter auf seine Entscheidung wartet, tritt die Versicherung bereits in Vorleistung.

Weber-Service: Erstes Jahr geschenkt

„Diese neuartige Versicherung ist für Immobilieneigentümer interessant, die neu in den derzeit sehr interessanten Mietmarkt einsteigen. Sie kann aber ebenso problemlos für bestehende und bereits vermietete Wohnungen abgeschlossen werden“, erklärt Benjamin Weber. Jede Wohneinheit kann wahlweise mit 5000, 10.000 oder 15.000 Euro versichert werden. Ein Selbstbehalt ist zwar vorgesehen, dieser liegt aber bei drei Monatsmieten und damit exakt in Höhe der Kaution, so dass bei einer regulären Abwicklung der Vermietung in dieser Hinsicht kein Risiko für den Vermieter besteht. Die Versicherungsbeiträge pro Jahr liegen je nach Versicherungssumme zwischen 105 und 222 Euro zuzüglich Versicherungssteuer. Seinen Kunden bietet Benjamin Weber einen zusätzlichen Service zum Versicherungsschutz: „Wir übernehmen beim Abschluss einer mehrjährigen Versicherung den ersten Jahresbeitrag für eine Versicherungssumme von 5000 Euro.“