Ausbau

Mehr Platz mit Anbau

Das Eigenheim wird zu klein für die wachsende Familie, für ein raumgreifendes Hobby oder für die Geschäftsräume des selbstständigen Kleinbetriebs? Es ist ein wenige Kapital zur Ertragssteigerung der vermieteten Immobilie vorhanden? Das ererbte Häuschen entspricht nicht mehr heutigen Platzbedürfnissen? Für diese und viele weitere Szenarien kann ein Anbau eine Lösung sein.

„Allerdings gilt auch hier, wie bei allen größeren Investitionen und Vorhaben rund um die Immobilie: Erst informieren und fachkundigen Rat einholen und dann mit der konkreten Planung beginnen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. Relativ offensichtlich ist die erste Bedingung für einen Anbau: Auf dem Grundstück muss genügend Platz für eine Erweiterung bleiben. Das bedeutet nicht nur, dass noch einige Meter „Luft“ bis zum Gartenzaun des Nachbarn sind. „Selbst wenn die Bedingungen des Bebauungsplans aus der Bauzeit schon längst vergessen sind, gelten sie weiterhin. Das umfasst auch vorgeschriebenen Abstände der Außenwände zur Grundstücksgrenze“, betont Weber. Auch ein später hinzugefügter Anbau darf diese Abstände nicht unterlaufen. Abstandsflächen gibt es selbst in älteren Stadtkerne, die möglicherweise nicht über einen Bebauungsplan verfügen. Hier greift die Hessische Bauordnung, die Abstände auf Grundlage der Gebäudehöhe berechnet.

Baufenster groß genug?

Das tatsächlich nutzbare „Baufenster“ auf einem Grundstück kann also wesentlich kleiner als die scheinbar zur Verfügung stehende Fläche sein. „Anbau-Bauherren tun gut daran, sich genau über die rechtlichen Bedingungen zu informieren. Entweder können sie selbst mit dem zuständigen Bauamt verhandeln oder die Beratung eines Architekten nutzen“, sagt Benjamin Weber. Das gilt auch für Kaufinteressenten, die eine Bestandsimmobilie erwerben und vergrößern möchten, und für deren Beratung durch Immobilienmakler. „Seriöse Kollegen erkennt man daran, dass sie bei Gedenkenspielen über einen Anbau auf mögliche Beschränkungen durch das Baurecht hinweisen“, unterstreicht der Steinbacher Makler. Die Optionen lassen sich möglicherweise durch den Zukauf eines Geländestreifens von einem Nachbargrundstück vergrößern. Auch die Zugänglichkeit der geplanten Baufläche für Materiallieferungen und Baumaschinen ist ein wichtiges Kriterium.

Wenn das Grundstück es hergibt, können die eigentlichen Planungsarbeiten beginnen. Dabei bietet sich für die bautechnische Ausführung die Unterstützung eines Architekten an. Es gilt mehrere Fragen zu beantworten: Soll mit oder ohne Keller angebaut werden? Soll der Anbau komplett bezugsfertig werden oder ist der abschließende Innenausbau in Eigenleistung geplant? Ist die Heizung in der Lage, den zusätzlichen Wohnraum zuverlässig zu erwärmen? In jedem Fall ist ein Anbau eine erhebliche Änderung des Gebäudes und muss damit beim zuständigen Bauamt beantragt werden.

Vorsichtig finanzieren

Nicht zuletzt gehört auch die finanzielle Dimension zu einer verlässlichen Planung. „Da sich beim Bau immer unerwartete Veränderungen ergeben können, und das leider selten in Richtung eines niedrigeren Preises, sollten Bauherren eine Kostensteigerung bis zu 20 Prozent abfedern können“, empfiehlt Benjamin Weber. Zur Finanzierung sind rechtzeitige Gespräche mit der Hausbank auf Grundlage der vom Architekten kalkulierten Kosten nötig. Ist die Immobilie ganz oder teilweise vermietet, winken nach Abschluss der Arbeiten zwar höhere Einnahmen durch zusätzliche Mietfläche oder eine hinzugekommene Wohnung, aber für die Dauer der Bauarbeiten haben die Bewohner ein Anrecht auf Mietminderung, das ebenfalls einkalkuliert werden sollte.

Auch wenn pro forma alle Abstände zu den Nachbarn eingehalten werden, sollte ihnen am Ende der Planungsphase der Entwurf präsentiert werden, um eventuelle Bedenken frühzeitig auszuräumen. Wenn das alles erledigt ist, kann der Grundstein für den Raum-Zuwachs gelegt werden.

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