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Steinbach: B-Standort mit viel Potenzial

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Zugegebenermaßen ist Steinbach nicht gerade die Top-Immobilienlage im Taunus. Es fehlen die grünen Hanglagen für die Einfamilienhaus- und Villenbebauung, und auch die Innenstadt kann nicht mit den Einkaufsmeilen in Bad Homburg oder Oberursel mithalten. „Trotzdem bleibt auch Steinbach für Eigennutzer und Immobilien-Investoren interessant“, sagt Makler Benjamin Weber. Er kennt sich aus. Schließlich ist das in Steinbach ansässige Unternehmen Weber Immobilien auf den Wohnimmobilienmarkt in der Region spezialisiert.

„Eine Stärke von Steinbach ist die enge Verkehrsanbindung an den benachbarten Wirtschaftsstandort Eschborn und natürlich nach Frankfurt selbst“, sagt Benjamin Weber. Das haben Regionalplaner und Politiker offenbar ebenfalls verstanden: Seit Jahren wird über einen zweiten U-Bahn-Halt für Steinbach diskutiert. „Bis zur Verwirklichung wird es noch etwas dauern, aber wenn die Haltestelle kommt, wird sie Steinbach sicher einen zusätzlichen Auftrieb geben“, erwartet Benjamin Weber.

Hauptstraße auf Vordermann

In der Steinbacher Innenentwicklung ist bereits eine Menge geschehen. So wurden in den vergangenen Jahren die zentralen Durchgangsstraßen grundlegend erneuert. Zusammen mit der allgemein steigenden Wohnraum-Nachfrage im Rhein-Main-Gebiet hat das bereits Wirkung gezeigt: „Die Nachfrage hat sich auch in Steinbach deutlich verbessert“, sagt Benjamin Weber. Diese Beobachtung deckt sich mit den Erkenntnissen der Wirtschaftswissenschaftler. Beispielsweise stellt das Immobilien-Forschungsunternehmen bulwiengesa seit Jahren in den B- und C-Städten deutlich stärkere Preissteigerungen als an den A-Standorten fest. Gerade für Investoren mit überschaubarem Kapital kann deshalb eine Immobilie in Steinbach attraktiver sein als ein Objekt als in einer absoluten Top-Stadt.

Neubaugebiete nur kleinteilig

Die gesteigerte Attraktivität schlägt sich inzwischen auch in verstärkter Neubautätigkeit nieder, insbesondere zur Eigennutzung. „Am Ortseingang aus Richtung Eschborn sind einige moderne, attraktive Einfamilienhäuser, zum Teil sogar schon Stadtvillen, entstanden, dazu einige Mehrfamilienhäuser “, berichtet Weber. Anfang des Jahres fiel auch die politisches Entscheidung, dieses Gebiet namens „Taubenzehnter“ noch einmal etwas stärker in Richtung Süden auszuweiten und dort bis zu 25 neue Wohnhäuser entstehen zu lassen. Insgesamt ist das Flächen-Potenzial in Steinbach aber begrenzt. Ein weiteres Mini-Baugebiet befindet sich derzeit noch in der politischen Abstimmung. Es soll an der Straße in Richtung Niederhöchstadt entstehen und zehn Einfamilien- sowie zwei Mehrfamilienhäuser umfassen. Lediglich als vage Perspektive wird derzeit eine spätere Ausweitung dieser Fläche nach Nordwesten (Richtung Oberhöchstadt) diskutiert.

Richtig beraten lassen

Wegen der geringen Größe der Baugebiete und der hohen Nachfrage lohnt es sich, die baupolitische Entwicklung genau im Blick zu behalten, wenn man in Steinbach investieren oder selbst genutzten Wohnraum erwerben möchte. Denn zumindest die Stadt hat derzeit kein einziges Baugrundstück mehr im Angebot, und falls neue Flächen erschlossen werden, dürften diese schnell neue Eigentümer finden. „Als Alternative bietet sich der Kauf insbesondere von gebrauchten Objekten von privat an“, sagt Benjamin Weber. Doch auch in dieser Hinsicht ist das Angebot begrenzt und die Nachfrage-Konkurrenz groß. Deshalb lohnt sich die Beratung durch einen ortskundigen Makler, der Märkte und Entwicklungen im Blick hat.

2015: Das ändert sich für Immobilienbesitzer

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Auch 2015 gibt es zahlreiche Änderungen bei Gesetzen und Verordnungen, die für Bauherren und Immobilienbesitzer relevant sind. „Immobilienthemen hatten lange keine große Bedeutung in der Politik. Das hat sich in den vergangenen Monaten geändert“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Die Stichworte lauten Bestellerprinzip und Mietpreisbremse.“ Allerdings betont Weber, dass sich beide umstrittenen Elemente als Bestandteile des Mietrechtsnovellierungsgesetzes noch im Gesetzgebungsverfahren befinden. Eine endgültige Fassung sowie Ausführungsregeln sind wohl erst im späten Frühjahr zu erwarten.

 

Alte Heizkessel ersetzen

Sehr konkret sind dagegen Neuerungen zur Energiesanierung: Ab sofort müssen Standard-Heizkessel ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind; bis zum Jahresende also alle, die ein Baujahr vor 1985 haben. Die Niedrigtemperaturkessel, die seit etwa 1980 verstärkt verwendet wurden, sind davon ausgenommen. „Die Austauschpflicht greift nicht nur bei ohnehin anstehenden Reparaturen oder Modernisierungen. Vielmehr müssen auch eigentlich noch funktionierende Standard-Kessel ersetzt werden“, betont Benjamin Weber.

Dennoch wird es nur wenige Hausbesitzer treffen. Der Bundesverband der Schornsteinfeger schätzt, dass nur fünf Prozent aller Heizkessel älter als 30 Jahre sind, und unter diesen dürften sich schon zahlreiche Niedrigtemperaturkessel der ersten Generation befinden. Dazu kommt eine Ausnahme für Wohnraum, der bereits vor dem 1. Februar 2002 und bis jetzt vom Besitzer selbst bewohnt wurde. In solchen Häusern und Wohnungen muss der Heizkessel nicht erneuert werden.

Wer mit Holz heizt, muss seit Beginn des Jahres strengere Grenzwerte einhalten. Moderne Kaminöfen erfüllen sie meist, zur Sicherheit sollte man sich das aber beim Neukauf verbindlich zusichern lassen. Für die bisher befreiten Holzöfen, die vor 1975 eingebaut wurden, gelten jetzt ebenfalls Grenzwerte, was eventuell den Einbau eines Feinstaubfilters nötig macht.

 

Auskunft an Meldebehörde

„Vermieter müssen sich ab dem 1. Mai wieder mit einem zwischenzeitig abgeschafften Formular auseinandersetzen: der Meldebescheinigung für Mieter“, nennt Benjamin Weber eine weitere Neuerung. Das bedeutet, dass Vermieter bei Ein- und Auszug innerhalb von zwei Wochen eine schriftliche Bestätigung zur Vorlage beim Meldeamt ausstellen müssen. Das kann sowohl mit einem formlosen Schreiben als auch über ein Online-Portal geschehen, das noch eingerichtet werden soll. Die Bestätigung muss Namen und Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen aller meldepflichtigen Personen enthalten.

Ebenfalls seit Jahresbeginn müssen neu eingebaute Wasser-, Gas-, Wärme- und Stromzähler bei der Landeseichbehörde angemeldet werden. Am einfachsten geht das online unter der bundesweit einheitlichen Adresse https://www.eichamt.de. Der Eigentümer des Hauses oder die Eigentümergemeinschaft hat dazu nach Einbau sechs Wochen Zeit. Heizkostenverteiler sind davon aber ausdrücklich ausgenommen.

 

Mini-Rückgang bei EEG-Umlage

Weitere kleinere Neuerungen rund ums Wohnen: Erstmals sinkt die umstrittene EEG-Umlage zur Förderung erneuerbarer Energiequellen geringfügig. 0,7 Cent weniger müssen pro Kilowattstunde gezahlt werden. In einem Durchschnittshaushalt dürfte das im gesamten Jahr wohl nur eine Ersparnis von zwei bis fünf Euro ausmachen.

Ab Ende September werden auch Heizungen und Warmwasserbereiter mit den Energielabels von A bis G versehen, die man von Elektrogeräten schon länger kennt.

Lediglich eine Absichtserklärung ist bislang eine bessere steuerliche Förderung von Energiesanierungsprojekten an Gebäuden. 200 Millionen Euro will die Bundesregierung dafür zusätzlich gewähren. Wie die Summe im Detail in Steuervergünstigungen umgesetzt werden soll, steht noch nicht fest. Auch über die Gegenfinanzierung ist noch unklar. Möglicherweise wird die Bundesregierung dazu die Absetzbarkeit haushaltsnaher Handwerker-Leistungen einschränken.

Der Liebe ein Zuhause geben

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Wo die Liebe zwei Herzen zueinander geführt hat, kommen kühle Überlegungen oft zu kurz. „Aber wenn es um das erste Zusammenziehen eines Paares geht, sollte man trotz aller Romantik ein paar Dinge rechtzeitig überdenken“, empfiehlt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Grundsätzlich hält auch er das Zusammenziehen für eine gute Idee – nicht nur um zu erfahren, ob man es tatsächlich auf Dauer in einer gemeinsamen Wohnung miteinander aushält. „Eine größere Mietwohnung ist in der Regel schlicht günstiger als zwei kleinere“, nennt Weber einen wichtigen Aspekt. Weitere Einsparungen ergeben sich beispielsweise dadurch, dass nur noch ein Telefon- und Internetanschluss und nur eine gemeinsame Hausratversicherung nötig sind.

Vor dem Zusammenziehen Vermieter fragen

Wenn ein Partner bereits eine Wohnung gemietet hat und den anderen dauerhaft in die Räume aufnehmen möchte, ist dazu eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters oder des von diesem beauftragten Hausverwalters nötig. Diese Zustimmung dürfte allerdings kaum ein Problem darstellen. Denn beim Zuzug von Lebenspartnern sind Vermieter gesetzlich zur Zustimmung verpflichtet. „Es gibt nur wenige Gründe, aus denen diese Zustimmung verweigert werden darf“, sagte Hans-Jürgen Weber. „Beispielsweise wenn ein kleines Einzimmer-Appartement mit zwei Bewohnern unzulässig überbelegt wäre.“

Weil der zusätzliche Bewohner den Heizenergiebedarf und einige sonstige Nebenkosten ansteigen lässt, führt der Partner-Zuzug bei Warmmiete üblicherweise zur Erhöhung des Mietzinses. Bei getrennter Nebenkostenabrechnung können die Vorauszahlungen steigen.

Die Genehmigung durch den Vermieter erzwingt davon abgesehen nicht notwendigerweise Änderung des Mietvertrags. Der bisherige Bewohner bleibt nach wie vor Hauptmieter, es sei denn, Vermieter, Alt- und Neumieter würden einen neuen Vertrag aufsetzen. Das ist nicht unbedingt nötig, bietet aber eine Option mit eigenen Vor- und Nachteilen. „Die Frage, wer den Mietvertrag abschließt, ist von einiger Bedeutung; sowohl beim Zuzug eines Partner als auch wenn beide gemeinsam eine Wohnung neu anmieten“, erklärt Hans-Jürgen Weber.

Wer steht im Mietvertrag?

Haben beide Teile eines Paares den Mietvertrag unterschrieben, sind sie auch gleichermaßen zu seiner Einhaltung verpflichtet. Das betrifft in erster Linie die Mietzahlungen. Wie beide Partner untereinander den monatlichen Betrag aufteilen, ist für den Wohnungseigentümer unerheblich. Bleibt allerdings ein Partner seinen Monatsanteil schuldig, kann der Vermieter das Geld in voller Höhe bei dem oder der anderen einfordern. Hat nur einer der Bewohner den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter gegenüber der anderen Hälfte des Paares keine Ansprüche geltend machen.

Wenn beide Bewohner im Mietvertrag stehen, kann das auch im Fall einer Trennung Folgen haben. Falls danach kein neuer Vertrag nur mit der Person geschlossen wird, die in der Wohnung bleibt, kann der oder die „Ex“ selbst nach dem eigenen Auszug für Mietschulden haftbar gemacht oder nach Jahren zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Gibt es laut Vertrag nur einen einzigen Mieter, kann dieser bei einer Trennung den Ex-Partner sofort aus den bislang gemeinsamen Räume verweisen. „Es mag nicht sehr romantisch erscheinen, aber eine Absicherung für diesen Fall kann ein Untermietvertrag sein, der Kündigungsfristen festschreibt“, sagt Immobilien-Experte Weber.

Oberursel: Zeichen stehen weiter auf Wertsteigerung

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„Oberursel ist und bleibt ein dynamischer Immobilienmarkt.“ Davon ist der Steinbacher Makler Benjamin Weber nicht nur aufgrund seiner täglichen Erfahrungen in der Nachbarstadt überzeugt, er kann es auch anhand offizieller Daten festmachen: Der Bodenrichtwert, also der amtlich ermittelte Wert für einen Quadratmeter unbebauten Landes, ist in Oberursel auf 668 Euro gestiegen. Dieser Wert aus der aktuellen Erhebung für 2014 liegt 17 Prozent höher als der Preis, der 2012, bei der letzten Erhebung, festgestellt wurde. „In Wohn- und Mischgebieten in sehr guten Lagen war es sogar ein Anstieg um 23 Prozent auf 844 Euro. Das ist sehr ordentlich“, sagt Weber.

Die Bodenrichtwerte betreffen streng genommen zwar nur das unbebaute Land, aber sie gelten als wichtiger Fingerzeig für die Entwicklung des gesamten Immobilienmarkts, von Bestandsimmobilien über Bauträger-Objekte bis hin zu Eigentumswohnungen und zur Mietpreis-Entwicklung. Überall dort setzt sich der Trend der Bodenrichtwerte mehr oder minder stark fort. Das zeigt sich auch an den vom behördlich eingesetzten Gutachterausschuss ermittelten Daten der tatsächlich vollzogenen Immobiliengeschäfte. Demnach gab es 2013 exakt 537 Geschäftsabschlüsse im Oberurseler Stadtgebiet, rund ein Viertel weniger als im Jahr zuvor. Der gesamte Geldumsatz ist allerdings nur um rund fünf Prozent auf 201 Millionen Euro gesunken. „Das bedeutet: Nicht nur für Bauland, sondern im Durchschnitt quer durch den Immobilienmarkt ist für jedes Objekt eine deutlich größere Summe gezahlt worden“, rechnet Benjamin Weber vor. Die Preisspanne erstreckte sich von 2,1 Millionen für die teuerste Villa bis zu 120.000 für das günstigste Reihenmittelhaus. Bei den Eigentumswohnungen bewegte sich der Preis zwischen einer Million und 35.000 Euro.

Gesunde Entwicklung

Wenn von starken Preissteigerungen die Rede ist, wird schnell die Warnung vor einer angeblichen „Immobilienblase“ laut – vor einer überhitzten Preisentwicklung, die eines Tages wieder in einen rapiden Preisverfall münden könnte. Für Oberursel sieht Benjamin Weber diese Gefahr allerdings nicht. „In den nächsten zehn Jahren wird es sicher kein Ende der positiven Entwicklung geben“, sagt er voraus. Schließlich stimmen in Oberursel und in der umliegenden, wirtschaftlich dynamischen Rhein-Main-Region die Rahmenbedingungen, die die Immobilien immer mehr an Wert gewinnen lassen. Sowohl für Anleger, die ihr Geld auf lange Sicht in Form einer werthaltigen Immobilie sichern wollen, als auch für Käufer, die auf eine Veräußerung mit Gewinn in einigen Jahren setzen, bleibt Oberursel ein attraktiver Markt.

Mit Profi-Hilfe am Markt

Allerdings ist es mit Grundstücken, Häusern und Wohnungen in der Taunusstadt genauso wie mit allen anderen begehrten Gütern: Sie sind knapp. „Viele Objekte gehen überhaupt nicht offiziell an den Markt, etwa in elektronische oder gedruckte Immobilienanzeigen, sondern werden bereits zuvor verkauft“, sagt Benjamin Weber. Aus Sicht der Makler ist das verständlich. Schließlich können sie so ihre vertrauten Kunden bedienen und den Aufwand für die Anzeigenschaltung sparen. Deshalb rät Benjamin Weber allen Immobilien-Interessenten, egal ob Selbstnutzer oder Anleger, sich frühzeitig an einen Makler zu wenden, der sich mit dem Markt in der Region auskennt. Das ist der beste Weg, um Zugriff auf Objekte zu erhalten, die gar nicht erst in die öffentlichen Vermarktungskanäle kommen.

Ein weiterer Tipp: Frühzeitig die Finanzierung mit der Hausbank oder einem anderen Finanzdienstleister klären. „Es wäre schade, wenn ein Objekt gefällt, man dann aber erst drei Wochen braucht, um die Finanzierung zu regeln und in der Zwischenzeit ein anderer Interessent zum Zug kommt“, sagt Benjamin Weber. Solche Fälle seien keine Seltenheit, gerade in Oberursel. Eine weitere Alternative bietet sich mit einer Reservierung, für die der Makler dann allerdings eine Gebühr berechnet.

Keine Chance für Mietbetrüger

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Mietbetrüger: Vermietete Immobilien gelten als sichere Geldanlagen; vor allem im Rhein-Main-Gebiet. Es gibt jedoch eine Schreckensvorstellung, die viele potenziellen Immobilien-Investoren und -Besitzern die Lust am Vermieten verlieren lässt: die Gefahr unzuverlässig zahlender Mieter oder gar von „Mietnomaden“, die nach wenigen Monaten die Zahlungen einstellen, sich dennoch lange im Objekt halten und am Ende verdreckte oder verwüstete Räume zurücklassen.

Allerdings gibt es Strategien, wie man diese Gefahr erheblich verringern kann. „Zunächst einmal sollte man sich nicht verunsichern lassen“, rät der Steinbacher Wohnungsverwalter Hans-Jürgen Weber. „Besonders krasse Mietnomaden-Fälle werden von den Medien gerne aufgegriffen, aber bei weitem die meisten Mietverhältnisse laufen partnerschaftliche und einvernehmlich ab.“ Er rät den Immobilienbesitzern, die er betreut, ihren Mietern zunächst einmal mindestens so viel guten Willen wie sich selbst zu unterstellen.

Solides Einkommen

„Das bedeutet auf der anderen Seite nicht, dass man auf eine Absicherung verzichten darf, insbesondere vor der Unterzeichnung des Mietvertrags“, rät Weber. Dabei sollte man sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen. Selbst im Oberklassewagen vorfahrende Doktoren haben sich schon als Mietbetrüger entpuppt. In jedem Fall sollten Miet-Bewerber eine Selbstauskunft vorlegen, die das monatliche Einkommen und Angaben zu eventuell laufende Insolvenzverfahren und in Anspruch genommene Sozialhilfe sowie persönliche Daten auflistet, und dies per Unterschrift bestätigen. Hart gesottenen Lügnern kommt man damit jedoch nicht bei. Eine Gehaltsabrechnung oder, bei Freiberuflern, Kontoauszüge der vergangenen Monate, schaffen etwas mehr Sicherheit, sind aber ebenfalls nicht fälschungssicher. Gerade Kontoauszüge sind ein heikles Thema. Wer lässt Fremde schon gerne in seine Finanzen schauen? Man kann Mietern die Offenheit leichter machen, indem man sich mit teilweise geschwärzten Auszügen zufrieden gibt. Schließlich kommt es nicht auf einzelne Buchungen an, sondern auf eine gewisse Regelmäßigkeit beim Einkommen und einen auf lange Sicht positiven Kontostand.

Verlässlicher, dafür aber kostenpflichtig, sind professionelle Bonitätsauskünfte. Der Klassiker ist die Schufa-Selbstauskunft, die der Miet-Bewerber für sich selbst einholt und dem Vermieter vorlegt. Er kann allerdings die Auskunftsgebühr vom Vermieter zurückfordern. Die fälschungssichere Variante ist eine Solvenzabfrage, die der Vermieter bei einer Auskunftei in Auftrag gibt. Dazu benötigt er eine schriftliche Genehmigung seines Verhandlungspartners und muss die Kosten ebenfalls selbst tragen. Auch der Kontakt mit dem vorherigen Vermieter erleichtert die Einschätzung von Interessenten, bringt jedoch Gefahren mit sich: Ein Vor-Vermieter könnte problematische Kandidaten absichtlich in den höchsten Tönen loben, nur um sie loszuwerden.

Offenheit schafft Verständnis

Die meisten Vorkehrungen benötigen eine gewisse Kooperation der Mieter. Gesetzlich sind sie nämlich nur zur Vorlage ihrer persönlichen Daten und einiger weniger anderer Fakten verpflichtet. Gehaltsabrechnung, Bonitätsauskunft und Telefonnummer des Vor-Vermieters: Alle diese Angaben sind freiwillig. Nach Hans-Jürgen Webers Erfahrung hilft ein offener und wohlmeinender Umgang miteinander. „Machen Sie den Mietinteressenten klar, dass Sie aus ihrem verständlichen Sicherheitsbedürfnis heraus die Informationen sammeln und sie vertraulich behandeln. Vermeiden Sie Fragen, die zu sehr ins Private gehen“, rät er.

Hilfreich ist es, einen Wohnungsverwalter mit der Überprüfung von Miet-Interessenten zu beauftragen. Die Erfahrung des Dienstleisters und die professionelle Distanz erzeugen oft eine sachlichere Atmosphäre als sie im direkten Gespräch zwischen Miet-Bewerber und Privat-Vermieter zu Stande kommt.

Immobilien erben und vererben: Auf die richtige Strategie kommt’s an

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Erben & vererben. Das Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung sind eine Menge wert, nicht nur in Euro. Schließlich kommt dem Heim für die Familie auch ein hoher emotionaler Wert zu. Deshalb ist Sorgfalt gefragt, wenn es um die Weitergabe an die nächste Generation geht. „Beim selbst genutzten Wohneigentum bestehen erhebliche Vergünstigungen beim Vererben“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Steuerbefreiung nutzen

Wenn es sich um ein „Familienheim“ handelt, in dem der oder die Verstorbene mit seiner Familie gelebt hat, können Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner es unabhängig von Größe und Wert vollkommen steuerfrei erben. Falls sie jedoch innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund ausziehen, drohen Steuernachzahlungen. Kinder, Stiefkinder und Enkel, die selbst in der Immobilie wohnen, erhalten eine abgeschwächte Form dieses Vorteils. Für sie sind lediglich Wohnflächen bis zu 200 Quadratmetern steuerbefreit. Das bedeutet allerdings nicht, dass geräumigere Häuser mit ihrem vollen Wert versteuert werden. Vielmehr werden erst einmal die 200 Quadratmeter abgezogen und nur der Wert der restlichen Fläche fließt in die Rechnung ein.

Unabhängig von dieser Sonderregelung existiert ein Freibetrag, bis zu dem ererbtes Eigentum nicht versteuert werden muss. Er erfasst allerdings nicht nur selbst genutzte und vermietete Immobilien, sondern beispielsweise auch Autos, Schmuck, Spar- und Anlagekapital sowie sonstige Wertgegenstände. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder, sowohl leibliche als auch Stief- und Adoptivkinder, bei 400.000 Euro, für Enkel und Urenkel bei 200.000 Euro und für alle anderen Verwandten bei 20.000 Euro.

Gut beraten lassen

„Wegen der vielen Feinheiten des Erbschaftsrechts und der engen Verknüpfung mit anderen Aspekten empfiehlt sich eine fachkundige juristische Beratung“, sagt Hans-Jürgen Weber. „Einen Rat kann man aber auch als Nicht-Jurist geben: Mit der Nachlassregelung für eigenen Immobilienbesitz sollte man sich möglichst früh beschäftigen, auch wenn der damit verbundene Gedanke an den eigenen Tod nicht angenehm ist.“

Beispielsweise kann ein klar formuliertes und nicht anfechtbares Testament das Entstehen einer Erbengemeinschaft verhindern oder zumindest die Zahl ihrer Mitglieder verkleinern. Denn erfahrungsgemäß kommt es gerade in Erbengemeinschaften immer wieder zu Uneinigkeit, wie mit dem gemeinsamen Immobilienbesitz zu verfahren ist. Wer sehr langfristig plant, kann das Instrument der Schenkung nutzen. Dafür gelten die gleichen Freibeträge wie beim Erben, aber sie können alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Wer also mehr als zehn Jahre vor dem eigenen Tod Immobilienbesitz verschenkt, verdoppelt glatt den Steuerfreibetrag. Allerdings sollte auch das rechtlich begleitet werden, um beispielsweise ein Wohnrecht im Eigenheim abzusichern.

Erbe annehmen oder nicht?

„Erben hat aber auch eine umgekehrte Dimension: Soll man ein mögliches Erbe annehmen oder nicht?“, macht Hans-Jürgen Weber auf einen weiteren Aspekt aufmerksam. Nachdem man von der bevorstehenden Erbschaft erfährt, bleibt eine sechswöchige Frist, um sie anzutreten oder nicht. In dieser Zeit sollte man sich genau über Schulden, Hypotheken und andere Verbindlichkeiten sowie die fällige Erbschaftssteuer informieren. Dazu kommen weitere Aspekte: Kommt die Immobilie angesichts eigener aktueller oder zukünftiger Lebensumstände als selbst genutzter Wohnraum in Frage? Ist umgekehrt eine Vermietung in der betreffenden Region wirtschaftlich sinnvoll? Wie sieht es mit Modernisierungs- und laufenden Unterhaltskosten aus? Zumindest in letzterem Punkt kann eine wirtschaftlich arbeitende Hausverwaltung erhebliche Kostenvorteile erbringen.

Brandschutz: Lebensretter werden Pflicht

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Brandschutz. Es war schon immer eine gute Idee, Besitz und eigene Gesundheit gegen Brandgefahr abzusichern. Jetzt ist aber auch der Gesetzgeber aktiv geworden und schreibt in Hessen Rauchmelder in Wohnräumen verbindlich vor. „Die neue Regelung betrifft Eigenheimbesitzer, Mieter und Vermieter gleichermaßen“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Rechtsgültig wird sie erst zum Jahresanfang 2015. Es bleibt also genügend Zeit, um die neuen Vorschriften umzusetzen.“

Die neuen Gesetze schreiben vor, dass zum Jahreswechsel jede Wohnung über Rauchmelder verfügt, egal ob sie vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Darüber hinaus müssen die Geräte richtig installiert sein. Das bedeutet, dass jedes Schlafzimmer, jeder Flur und jedes Treppenhaus ein Gerät bekommt. In Wohn- und Arbeitszimmern sind Rauchmelder nicht unbedingt nötig, sinnvoll sind sie dort aber allemal. In Bädern und Küchen kann Wasserdampf Fehlalarme auslösen. Es gibt allerdings auch spezielle, für diese Räume geeignete Modelle, die zumindest bis zu einem gewissen Grad zwischen Wasserdampf und Rauch unterscheiden können.

Schutz für Leben und Eigentum

Rauchmelder sind vor allem sinnvoll, um den heimtückischen Erstickungstod im Schlaf zu verhindern. Die meisten Brandopfer sterben nicht an der Hitze, sondern daran, dass sie im Schlaf Rauchgase einatmen und gar nicht erst mitbekommen, dass etwas nicht stimmt.

Rauchmelder lösen, sobald sie Rauchspuren in der Luft registrieren, einen dermaßen schrillen Ton aus, dass auch der hartnäckigste Schläfer erwacht oder tagsüber Nachbarn aufschrecken, falls sich in Abwesenheit der Bewohner ein Brand entwickelt. „Neben der Lebensrettung ist die frühzeitige Alarmierung und damit das schnelle Rufen der Feuerwehr ein Hauptvorteil: Brände können so in einem frühen Stadium bekämpft und der Sachschaden erheblich reduziert werden“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Für sehr ausgedehnte Gebäude rät er zu Rauchmeldern, die miteinander in Funkverbindung stehen. Wenn eines der Geräte Rauch registriert, löst das den Alarm auch an allen anderen aus. So bleibt beispielsweise auch ein Schwelbrand im Keller nicht lange unbemerkt. Auch mit Funkverbindung bleiben Rauchmelder sehr kostengünstige Absicherungen gegen Feuergefahren.

Die Melder funktionieren natürlich nur, wenn sie richtig installiert werden. Die Warngeräte gehören an die Zimmerdecke, möglichst in der Raummitte, allerdings nicht direkt neben Lampen. Moderne Rauchmelder verfügen über einen Testknopf. Wird er betätigt, sollte kurz das durchdringende Alarmsignal ertönen und die Sicherheit verschaffen, dass der Signalgeber funktioniert. Alle paar Monate sollte man an sämtlichen Rauchmeldern den Testknopf drücken. Einen nötigen Batterientausch kündigt das Gerät in der Regel mit einem leiseren Signalton an. Üblicherweise hält eine Batterie zwei bis vier Jahre.

Mietwohnung: Pflichten klar verteilt

„Was Mietwohnungen betrifft, lässt die Hessische Bauordnung keine Fragen offen: Der Vermieter muss den Rauchmelder kaufen und anbringen, der Mieter ist für Batterientausch und regelmäßige Funktionskontrolle zuständig“, sagt Hans-Jürgen Weber. In den Miethäusern und Eigentumswohnungsanlagen, die er verwaltet, entlastet er die Eigentümer von der Sorge um die Erfüllung der neuen Rauchmelderpflicht, wählt auf ihre Zuverlässigkeit getestete Geräte aus, sorgt für deren Installation und überwacht auch die übrigen Brandschutzvorschriften.

„Ich kann auch anderen Immobilienbesitzern und Mietern nur dazu raten, den Brandschutz ernst zu nehmen“, betont Weber. Funktionsfähige Brandschutztüren, ausreichend viele, leicht auffindbare und regelmäßig kontrollierte Feuerlöscher und das genaue Wissen über Notausgänge sind seiner Meinung nach unumgänglich.

Schärfere Energiespar-Vorschriften (EnEV) am Bau

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Noch ist sie nicht da, aber sie kommt zum 1. Mai 2014: die neue Energieeinsparverordnung (EnEV). „Für Hausbesitzer und Bauwillige, aber auch für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter von Immobilien wird sich damit eine Menge verändern“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. 2002 hat die Bundesregierung die EnEV erstmals in Kraft gesetzt, um den Heizenergieverbrauch bundesweit zu senken. Mit jeder der inzwischen fünf Neuauflage wurden die Vorschriften verschärft. So wird es auch ab dem Frühsommer sein. Zwar ist die EnEV 2014 noch nicht offiziell in Kraft, aber der Gesetzgebungsprozess ist beendet, so dass sämtliche Details bekannt sind.

Energieausweis schon zur Besichtigung

„Die neue EnEV zielt vor allem auf Neubauprojekte, für die höhere Energiestandards gelten. Wer renoviert, muss weiterhin im Wesentlichen die Werte der vorherigen Version von 2009 einhalten. In Bestandsgebäuden entsteht allenfalls für die Betreiber sehr alter Heizungen Handlungsbedarf“, fasst Benjamin Weber die zentralen Punkte zusammen. Neben den Vorgaben zur Bautechnik ändert sich vor allem etwas am Energieausweis. Künftig werden auf dem Dokument Energieeffizienzklassen vermerkt sein, wie sie für Haushaltsgeräte bereits bekannt sind.

Darüber hinaus verschärft sich die Vorlagepflicht: Wer ein Gebäude oder auch eine Wohnung vermietet oder verkauft, muss den potenziellen Interessenten den Energieausweis bereits bei der Besichtigung unaufgefordert präsentieren. Bislang musste dies nur auf Verlangen des potenziellen Käufers oder Mieters erfolgen.

Immobilienanzeigen werden länger

„Für Privatverkäufer und -vermieter besonders wichtig: Kostenpflichtige Immobilienanzeigen in einer Zeitung, einem Internetportal oder anderen Medien müssen künftig wesentlich mehr Daten als bisher enthalten“, sagt Benjamin Weber. „Genaue Art der Berechnung im Energieausweis, entweder nach Bedarf oder Verbrauch, der dort verzeichnete Endenergieverbrauch oder -bedarf, der Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Hauses und die neue Energieeffizienzklasse“, zählt er auf. Damit dürften die Anzeigen künftig mehr Druckzeilen umfassen und teurer werden. „Da ist es nur ein kleiner Trost, dass die EnEV 2014 eine vereinfachte Modellrechnung zum Erstellen des Energieausweises ermöglicht. Ob sich dadurch Kostenverringerungen für den Eigentümer ergeben, bleibt abzuwarten“, sagt Weber.

Bauwillige müssen sich auf schärfere Vorschriften zum Primärenergiebedarf einstellen, haben aber noch eine letzte Frist: Bei Bauanträgen, die ab dem 1. Januar 2016 gestellt werden, dürfen die Gebäude nur drei Viertel der heute zulässigen Primärenergie verbrauchen. „Wie dieser Wert eingehalten wird, durch hervorragende Dämmung, besonders sparsame Heizanalgen, die Nutzung von Sonnenenergie oder eine Kombination dieser Möglichkeiten, bleibt wie bisher dem Bauherrn überlassen“, erklärt Benjamin Weber.

 

Alte Heizungen müssen raus

Auch wer keinen Neubau vorhat, sondern weiter sein Haus bewohnt oder vermietet, sollte die Haustechnik überprüfen. Denn grundsätzlich dürfen zum Jahresanfang 2015 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden, die vor 1985 eingebaut wurden. Diese 30-Jahres-Frist verlängert sich fortlaufend. Ab 2016 werden also Heizungen mit Baujahr vor 1986 unzulässig. Allerdings gelten zahlreiche Ausnahmen. Vom Eigentümer bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Frist befreit, ebenso ältere Brennwert- und Niedertemperatur-Heizungen sowie besonders kleine und besonders große Heizungen.

Weitere wichtige Neuerung: Beim Energieausweis gilt nicht mehr „Treu und Glauben“. Staatliche Behörden werden in Zukunft stichprobenartig Energieausweise überprüfen können Unregelmäßigkeiten als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld ahnden. Das trifft dann entweder den Bauherren, wenn er Vorschriften der EnEV nicht eingehalten hat, oder denjenigen, der den Energieausweis nicht korrekt ausgestellt hat. Welche Behörde genau diese Kontrollen ausführt, steht zumindest in Hessen noch nicht fest.

Eigenbedarf: Nur keine Fehler machen

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Zum Glück kommen Mieter und Vermieter meistens partnerschaftlich miteinander aus. Allerdings gibt es auch einige Konfliktpunkte. Ein äußerst „beliebter“ Anlass für Streit ist die Kündigung, insbesondere wegen Eigenbedarf. Zwei hohe Rechtsprinzipien treffen dabei aufeinander: der im Grundgesetz verankerte Schutz der Wohnung, in diesem Fall der vom Mieter genutzte Wohnung, und das ebenfalls vom Grundgesetz garantierte Recht auf Eigentum, nämlich des Vermieters auf sein Immobilien-Eigentum. „Weil es um sehr Grundsätzliches geht, ist bei einer Eigenbedarfskündigung korrektes Vorgehen extrem wichtig – für Vermieter genauso wie für Mieter“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die bislang vermietete Wohnung nun selbst nutzen will. „Eigenbedarf erstreckt sich aber nicht allein auf die Person des Wohnungseigentümers“, betont Hans-Jürgen Weber. Die Unterbringung enger Angehöriger ist vom Eigenbedarf ebenfalls abgedeckt. Dazu zählen neben Kindern, Eltern und Geschwistern auch Nichten und Neffen des Eigentümers. Auch für Pflegekräfte wird oft Eigenbedarf anerkannt, wenn sie den Vermieter selbst oder enge Angehörige wegen Altersbeschwerden, Krankheiten oder Behinderungen betreuen.

Grund klar benennen

„Die erste formale Bedingung ist, dass der Grund für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben gegenüber dem Mieter exakt geschildert wird“, betont Hans-Jürgen Weber. „Der Vermieter muss angeben, für wen die Wohnung warum gebraucht wird. Ohne diese Begründung ist eine Kündigung automatisch unwirksam.“ Schummeln beim Eigenbedarf zahlt sich nicht aus. Beispielsweise wird eine Kündigung einer Zweizimmerwohnung keiner rechtlichen Überprüfung standhalten, wenn angeblich ein Kind des Vermieters mit Partner und Kindern einziehen will und die Räume für die Familie offensichtlich zu klein wären. Selbst wenn die Kündigung mit einer fadenscheinigen Begründung zunächst erfolgreich war, kann sich der verdrängte Mieter im Nachhinein wehren. Dann kann der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig werden.

Immer schriftlich

Darüber hinaus gibt es strenge Formvorgaben: Eine mündliche Kündigung ist nicht zulässig. Die Auflösung des Mietverhältnisses muss schriftlich und vom Wohnungseigentümer persönlich unterschrieben dem Mieter zugestellt werden.

Häufige Fehlerquelle sind die Fristen. Wenn das Kündigungsschreiben bis zum dritten Kalendertag eines Monats zugestellt wurde, dann zählt dieser Monat noch mit zur Kündigungsfrist. Ab dem vierten Kalendertag läuft die Frist erst zum Beginn des Folgemonats an. Wie lang die Zeitspanne von der Zustellung der Kündigung bis zum Auszug ist, hängt davon ab, wie lang der Mieter in der Wohnung gelebt hat. Drei Monate Kündigungsfrist sind das Mindestmaß. Dauerte die vorherige Mietzeit mindestens fünf Jahre, steigt die Frist auf sechs Monate. Wer länger als acht Jahre in einer Wohnung lebt, erhält neun Monate Kündigungsschutz.

Schutz bei Härtefällen

Fällt während der Kündigungsfrist der Grund für den Eigenbedarf weg, muss der Mieter darüber informiert und das Mietverhältnis auf dessen Wunsch fortgesetzt werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Neffin des Vermieters, die mit ihrem Verlobten einziehen wollte, sich überraschend von diesem trennt.

Hans-Jürgen Weber empfiehlt Mietern und Vermietern, penibel auf die gesetzlichen Vorgaben zu achten. Beim Vermeiden der zahlreichen Fehlerquellen hilft professioneller Rat, beispielsweise durch einen Hausverwalter. Er begleitet die korrekte Abwicklung des Verfahrens, so dass die Rechte aller Beteiligter gewahrt bleiben.

„Selbst wenn Begründung, Form und Fristen einwandfrei sind, kann der Mieter eine Eigenbedarfskündigung noch abwenden“, erklärt Hans-Jürgen Weber. „Wenn der Auszug eine nicht zumutbare Härte wäre, muss er nicht erfolgen.“ Gebrechliche, schwer kranke Menschen oder Schwangere sind vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, aber auch Mieter in besonderen Lebenslagen; beispielsweise Studenten oder Auszubildende in einer kritischen Prüfungsphase.

 

Schlechte Zeiten für Ganoven: Sicherheit mit Alarmanlage

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Sicherheit: Die Nächte werden wieder länger und das beginnende Herbstwetter lässt auch die Tage oft genug trüb aussehen: Das sind ideale Arbeitsbedingungen für Einbrecher. Da liegt die Überlegung nahe, Haus und Gut mit einer Alarmanlage zu sichern. „Das kann eine gute Idee sein“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. „Allerdings sollten die Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zu den gesicherten Werten stehen. Vor allem aber muss die Alarmanlage professionell installiert und sorgfältig bedient werden.“

Eine Alarmanlage kann immer nur die zweite Verteidigungslinie nach einbruchhemmenden Fenstern, sicheren Türschlössern und massiven Verschlüssen für Kellerschächte sein. „Selbst wenn solche Absicherungen einen Einbruchsversuch nicht verhindern, schrecken sie doch viele Täter ab, weil sie nicht so schnell vorankommen, wie sie es gerne möchten“, erklärt Hans-Jürgen Weber und empfiehlt die Beratung der Polizei zu diesem Thema, beispielsweise unter http://www.einbruchschutz.polizei-beratung.de.

Elektronik und Einbruchschutz kombinieren

Die elektronische Absicherung kann diesen Schutz vervollständigen. Dabei muss es noch nicht einmal eine regelrechte Alarmanlage sein. Schon eine gute Außenbeleuchtung erhöht die Sicherheit. Infrarot-Bewegungsmelder mit starken Lampen erschweren Einbrechern die „Arbeit“ erheblich. Sie sollten auch außerhalb des unmittelbaren Eingangsbereichs und hoch genug installiert sein, damit sie nicht so leicht zerstört werden können. „Man muss sich nur einmal in die Situation der Ganoven versetzen: Da kämpft man sich minutenlang an einem Einbruchschutzfenster ab und ist die ganze Zeit ausgeleuchtet und für Nachbarn oder Passanten bestens zu sehen. Wirklich keine idealen Bedingungen für krumme Geschäfte“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Wer eine regelrechte Alarmanlage installieren lassen möchte, sollte sich den Aufbau eines solchen Geräts vergegenwärtigen: Zentrum ist die Steuer- und Signaleinheit. Dazu kommen zahlreiche Sensoren und meist eine Sirene oder ein ähnliches Warnsystem. Sensor-Minimalausstattung sollten Magnetkontakte an Fenstern und Türen sein. Werden die Eingänge geöffnet, endet der schwache Stromfluss durch diese Kontakte und die Steuereinheit löst den Alarm aus. Weitere Sicherheit entsteht durch Glasbruchsensoren und Bewegungsmelder in den Wohnräumen. Es gibt auch vergleichsweise preisgünstige Anlagen zum Selbsteinbau. Allerdings weisen viele von ihnen Schwachstellen bei der Bedienung und der Absicherung gegen Sabotage auf, wie erst kürzlich die Stiftung Warentest berichtet hat.

Die richtige Technik

Die verschiedenen Komponenten einer Alarmanlage können per Funk oder Kabel miteinander verbunden werden. Die Verkabelung ist, insbesondere beim nachträglichen Einbau, relativ aufwändig und auch teuer, dafür aber unempfindlich gegenüber Störsendern und nicht von Batterien abhängig. Verfügt das Haus über ein modernes Hauselektronik-Netz, kann die Alarmanlage darin integriert werden. Solche und auch viele der hochwertigeren eigenständigen Systeme lassen sich über Internet und Handy kontrollieren und auch scharf schalten oder deaktivieren. „Das ist zwar komfortabel, grundsätzlich aber auch für Hacker angreifbar“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Egal ob mit dem Handy oder per Schaltertafel und Schlüssel: Eine Alarmanlage erhöht nur dann die Sicherheit, wenn sie richtig bedient wird. Das bedeutet insbesondere die Scharfschaltung auch bei kurzem Verlassen des Hauses. Viele Alarmanlagen verfügen über unterschiedliche Arbeitsmodi, beispielsweise einen nur stillen Alarm ohne Sirene oder Zonenschaltungen für bestimmte Stockwerke. Jeder Bewohner sollte genau wissen, wie die Alarmanlage arbeitet und welches Programm gerade aktiv ist. Andernfalls drohen Fehlalarme.

Eine Ergänzung zur Alarmanlage kann ein Vertrag mit einem Wachunternehmen sein, das anrückt, sobald Alarm ausgelöst wird. Ein solcher Service kostet bei den meisten Firmen rund 50 Euro im Monat. Dazu kommen zusätzliche Gebühren bei eventuellen Fehlalarmen.