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Bodengutachten: Sicher vor unliebsamen Funden

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„Vor der Hacke ist es duster“, sagen die Bergleute. Das gilt auch beim Hausbau. Zwar wird dabei heute eher mit dem Bagger als mit der Spitzhacke gearbeitet oder gleich ohne Keller mit nur geringen Erdarbeiten gebaut. „Aber selbst vor diesem Hintergrund sollte bereits vor einem Grundstückserwerb sicher sein, dass sich der Untergrund für das Bauvorhaben eignet“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber. „Diese Sicherheit kann ein professionelles Bodengutachten verschaffen.“

Boden- oder Baugrundgutachten zielen vor allem in zwei Richtungen: auf unliebsame menschengemachte „Überraschungen“ und auf Bodenverhältnisse, die nicht ausreichend tragfähig für Gebäude sind oder zumindest einen höheren Aufwand bei den Fundamenten erzwingen. Zu den bedenklichen Funden gehören Chemikalien oder andere gesundheitsschädliche Reste vorheriger gewerblicher Nutzung, Fundamente von Vorgängerbauten oder sogar Bomben und Munition aus dem Zweiten Weltkrieg. Ein hoher Grundwasserstand, Sand aus urzeitlichen Flussläufen oder künstlich aufgeschüttete Erde können die Standfestigkeit des Gebäudes schwächen. Besonders steiniger Boden kann die Kosten für den Bau erhöhen oder zum Verzicht auf den Keller zwingen.

Wo ist es sinnvoll?

„Aus den möglichen Bodenmängeln ergeben sich typische Anhaltspunkte, die ein Bodengutachten an bestimmten Stellen angeraten erscheinen lassen“, sagt Benjamin Weber. Denn nicht jeder Bauwillige benötigt unbedingt ein solches Gutachten. Für ein typisches Einfamilienhausgrundstück muss man schließlich mit Kosten von mindestens 1000 Euro rechnen. Sinnvoll ist ein Bodengutachten in Gegenden mit bekannt hohem Grundwasser, ebenso in deutlichen Hanglagen und in der Nähe von Fluss-, Bach- und Seeufern. Das gilt ebenso überall dort, wo der Mensch in den Bodenaufbau eingegriffen hat. Aufgeschüttete Hänge sind selbst nach mehr als 100 Jahren wenige stabil als „gewachsener“ Boden. Wo früher einmal ein Industriebetrieb, eine Tankstelle oder Wäscherei, ja sogar eine Schmiede oder eine Textilfirma standen, ist ein Bodengutachten immer sinnvoll. Nahezu jeder Gewerbebetrieb kann Giftstoffe hinterlassen haben.

Bau-, Umwelt- oder Wasserschutzämter sind die ersten Anlaufstellen, um Informationen über Bodenprobleme zu erhalten, die in der Folge möglicherweise ein individuelles Gutachten fordern. Zudem gibt es in Hessen ein Altlastenkataster bei den Regierungspräsidien. Allerdings ist die Anfrage kostenpflichtig und das Kataster verzeichnet gerade die Abfälle kleiner Firmen nur lückenhaft.

Den richtigen Gutachter finden

Auch bei der Wahl des Gutachters ist genaues Hinsehen gefragt. „Die Bezeichnung als Bodengutachter ist gesetzlich nicht geregelt“, sagt Benjamin Weber. Vor Auftragserteilung sollten sich potenzielle Bauherren deshalb mit ihren Architekten und Statikern beraten, ob ein Bodengutachten sinnvoll ist. Außerdem gilt es, sich genau über Aus- und Weiterbildung des Gutachters zu informieren. Häufig können Makler auch einen Bodengutachter empfehlen, der sich als fachkundig und zuverlässig erwiesen hat. „Bei der Auftragsvergabe sollte exakt vereinbart werden, welche Dienstleistungen zu erbringen sind, insbesondere ob das Baugrundstück auf Altlasten und Tragfähigkeit oder nur auf einen der beiden Aspekte hin untersucht werden soll“, rät Weber

Die eigentliche Arbeit des Gutachters gliedert sich dann in die Recherche anhand von Spezialkarten und Fachdatenbanken sowie sie tatsächliche Bodenuntersuchung auf. Ein typischer Bauplatz für ein Einfamilienhaus kann üblicherweise mit zwei oder drei Grabungen oder Bohrungen ausreichend untersucht werden. Geht es um eventuelle Schadstoffbelastung, müssen die Proben noch im Labor ausgewertet werden, wozu dann eventuell auch eine Analyse von Grundwasser- und Bodenluftproben zählt. Was die Statik betrifft, bietet das Bodengutachten Hinweise, auf deren Grundlage Architekten und Baufirmen die Fundamenten, gegebenenfalls den Keller und die Bodenmodellierung auf dem Grundstück richtig anlegen können.

Mut zur Baulücke

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Baulücke. Stadtplanung, zumindest wenn es um Wohngebiete ging, sah in den vergangenen Jahrzehnten meist so aus: Städte und Gemeinden steckten einfach immer neue Flächen am Stadtrand ab, die dann in Grundstücke für Häuslebauer oder Bauträgergesellschaften unterteilt wurden. „Diese Zeiten sind fast überall vorbei“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Dafür gibt es mehrere Gründe. In den Ballungsräumen, wie dem Rhein-Main-Gebiet, wird vielerorts die freie Fläche in den Gemarkungen knapp, die nicht zugleich Wald oder Naturschutzgebiet ist. Weiter auf dem „flachen Land“ bemerken viele Gemeinden den einsetzenden Bevölkerungsrückgang. Große, neu angelegte Wohngebiete finden dort kaum noch Kaufwillige. Zudem bemühen sich immer mehr Kommunen um eine möglichst dichte Besiedlung ihrer Ortskerne, um Leerstand und Verfall zu vermeiden. „Die Folge ist in allen Fällen gleich: Die Restbebauung von Lücken auf freien Grundstücken oder anstelle von abgerissenen Altbauten wird immer bedeutsamer“, beschreibt Makler Benjamin Weber die baupolitische Entwicklung.

Kurze Wege, günstiger Preis

Selbst dort, wo noch große Neubaugebiete vermarktet werden, kann ein Lücken-Bauplatz für Bauherren interessant sein. Die Nähe zum Ortszentrum bringt kurze Wege zu Einkaufsmeilen, Schulen, Kindergärten und öffentlichem Nahverkehr mit sich. Gelegentlich lassen sich sogar regelrechte Preis-Schnäppchen finden, weil Lückengrundstücke allgemein als wenig attraktiv gelten – zu Unrecht.
„Vor allem die hochwertigeren Lückengrundstücke werden häufig nicht über Zeitungs- oder Internetanzeigen gehandelt“, verrät Benjamin Weber. „Oft schlummern sie im Grundstücks-Portfolio von Maklern oder die Besitzer betreiben den Verkauf nicht gezielt, weil das Lückengrundstück vielleicht schon viele Jahre ungenutzt im Familienbesitz ist.“ Hier gilt es, ein wenig Recherche zu betreiben. Diese anspruchsvolle Aufgabe müssen nicht unbedingt die Bauinteressenten alleine betreiben. Ein Such-Auftrag an einen ortskundigen Makler führt oft zu deutlich besseren Ergebnissen.

Grundstück genau prüfen

„Ein Lücken-Grundstück bedarf einer eingehenden Überprüfung, vielleicht noch mehr als die klassische Parzelle im Neubaugebiet“, rät Hans-Jürgen Weber. Beispielsweise lasten auf solchen Flächen regelmäßig Lasten, die den Wert und die Nutzbarkeit mindern. „Klassiker“ sind Wegerechte, die Nachbarn freien Durchgang und Durchfahrt garantieren und unter anderem die Möglichkeiten einschränken, Zäune oder Nebengebäude auf dem eigenen Grund und Boden zu positionieren. Kabel und Leitungen im Erdreich können Probleme bei den Bauarbeiten verursachen. Auf der anderen Seite fehlen bei schon lange unbebauten Grundstücken in alten Ortskernen häufig Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. Über das Vorhandensein der Anschlüsse gibt die jeweilige kommunale Bauverwaltung Auskünfte.

Gezielter Makler-Suchauftrag

Befand sich früher ein Gewerbebetrieb auf oder nahe an der Fläche, kann eine Bodengutachten wegen eventueller Altlasten angebracht sein. Auch vorgeschriebene Abstände zur Nachbarbebauung, noch vorhandene Fundamente von Vorgängerbauten oder ein beispielsweise sehr schmaler Zuschnitt der Parzelle können die Bebaubarkeit und die Planungsfreiheit eines neuen Bauherren einschränken. „Auf Wunsch können Makler für ihre Auftraggeber auch Nachforschungen und Gutachten zu den bautechnischen, rechtlichen und planerischen Details des angepeilten Lückengrundstücks in die Wege leiten oder Fachleute vermitteln“, sagt Benjamin Weber.

Augen auf beim Grundstückskauf

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Grundstückskauf: Ein selbst gebautes Eigenheim oder Immobilien-Anlageobjekt hat eine Reihe von Vorteilen: Im Gegensatz zum Bestandsimmobilienmarkt kann man die eigenen Vorstellungen von Raumaufteilung, Gestaltung und Architektur weitgehend frei verwirklichen. Zwar gibt es auch verschiedene Bauträgermodelle, aber der Großteil gerade der Eigenheim-Neubauten wird immer noch in Eigenregie verwirklicht. Deshalb steht die Grundstückswahl ganz am Anfang eines solchen Vorhabens.

Klares Anforderungsprofil

„Schon in dieser frühen Phase fallen Entscheidungen, die die späteren Möglichkeiten entscheidend beeinflussen“, weiß der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. Er berät seine Kunden nicht nur beim Kauf fertiger Immobilien und bei der Hausverwaltung, sondern hat auch jahrelange Erfahrung in der Suche nach passenden Grundstücken für Bauwillige. „Am Anfang sollte ein klares Anforderungsprofil stehen“, rät er und zählt nur einige der wichtigen Fragen auf: „Möchte ich einen Bungalow bauen? Wie groß soll der Garten sein? Ist ein späterer Anbau eine wahrscheinliche Option? Wie muss die Verkehrsanbindung beschaffen sein? Wie wichtig ist mir die Nähe zu Kindergärten, Schulen oder kulturellen Einrichtungen? Was darf es kosten? Und ganz wichtig: Zu welchen Kompromissen bin ich sowohl bei den Anforderungen als auch beim Preis des Bauplatzes bereit?“

Kompliziert, aber wichtig: der B-Plan

 

Aufgrund dieses Profils lässt sich unter den am Markt vorhandenen Grundstücken eine Vorauswahl treffen. Danach geht es ins Detail. Dieses Detail hat einen Namen – „Bebauungsplan“. In der jeweiligen kommunalen Bauverwaltung kann der Plan eingesehen werden. Er legt fest, was wo gebaut werden darf. Für Wohnhäuser kommen meist Wohn- und Mischgebiete in Frage. In Mischgebieten sind auch Gewerbebetriebe erlaubt, die etwas mehr Lärm als in reinen Wohngebieten verursachen dürfen.

Der Bebauungsplan schreibt aber noch mehr vor: die erlaubte Anzahl der Stockwerke, den Flächenanteil des Grundstücks, der bebaut werden darf, Abstände zu Nachbarhäuser, die zulässigen Dachformen, in manchen Fällen sogar die Farbe der Fassade. „Das mag nach trockener Materie klingen, aber der Bebauungsplan ist wichtig“, betont Hans-Jürgen Weber. „Wer erst beim Bauantrag feststellt, dass der Grundriss wegen der Vorschriften erheblich kleiner als gewünscht ausfällt, hat ein Problem.“ Deshalb hält Weber eine fachkundige Beratung beim Grundstückskauf für unerlässlich.

Bedeutsam ist auch das Grundbuch aus dem jeweiligen Amtsgericht. Dort sind Lasten verzeichnet, die noch auf dem Grundstück liegen; beispielsweise Hypotheken oder Wegerechte von Nachbarn. Diese Lasten übernimmt man beim Kauf mit, sofern sie nicht zuvor abgelöst werden.

Auskünfte immer in Schriftform

Das Bauamt der Gemeinde verschafft Gewissheit darüber, ob Anschlüsse für Gas, Wasser, Kanalisation und Strom bis an die Grundstücksgrenze verlegt sind. Auf jeden Fall sollte die Kommunikation mit den Behörden schriftlich ablaufen, um deren Aussagen später beweisen zu können.

Den Wert des Grundstücks beeinflussen eine Reihe weiterer Faktoren, beispielsweise Ausblick und Sonneneinstrahlung. Unter Umständen ist sogar ein Schnäppchen möglich. „Ungünstig geschnittene, beispielsweise sehr schmale, Grundstücke sind pro Quadratmeter oft deutlich günstiger als gleich große Bauplätze mit einem besseren Seitenverhältnis. Wer keine Probleme mit einem schmalen Baukörper hat, kann in einem solchen Fall Geld sparen“, erklärt Hans-Jürgen Weber.

Umzug: Stressfrei ins neue Heim

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Umzug: Das Haus ist gebaut, die Wohnung gekauft oder der Mietvertrag abgeschlossen. Voller Euphorie geht es jetzt daran, das neue Heim in Besitz zu nehmen. Doch langsam! „Trotz aller Freude über das neue Zuhause sollte auch ein Umzug in Ruhe geplant werden“, rät der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. Wer ohne nachzudenken einfach loslegt, bürdet sich unnötige Arbeit auf und riskiert, dass der alte Spruch wahr wird: „Dreimal umziehen ist wie einmal abgebrannt.“

Früh anfangen und aussortieren

Startpunkt der Vorbereitung ist die alte Wohnung. „Die erste Regel gegen Umzugsstress: Früh mit dem Packen anfangen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Am besten legt man im Keller, auf dem Dachboden und im Abstellraum los. Dort lassen sich gleich Dinge aussortieren und entsorgen, die nicht mehr gebraucht werden. Selten genutzter Hausrat oder der Inhalt der Bücherregale kann ohne Einschränkungen für das tägliche Leben schon Wochen vor dem Umzug in Kartons wandern. Auf den weitgehend leergeräumten Abstellflächen entsteht zusätzlicher Stauraum, der später nützlich wird, wenn Kartons aus den übrigen Räumen dazukommen.

Jeder Karton braucht eine eindeutige Beschriftung, die die Zuordnung zu Räumen ermöglicht. Schwerer als 25 Kilogramm sollte keine Kiste werden. Das schont die Bandscheiben der Umzugshelfer und verhindert Schäden durch auseinanderreißende Kartons. Schwere Gegenstände gehören nach unten in den Karton. Kleidung und Handtücher eignen sich gut zum Auspolstern.

Profis oder hilfsbereite Freunde?

„Neben Kartons braucht man vor allem Helfer für den Umzug“, erinnert Hans-Jürgen Weber. Makler wie er können zuverlässige Umzugsunternehmen empfehlen, die sich in vielen Fällen bewährt haben. Wer einen Umzug in Eigenregie vorhat, sollte bereits einen Monat vor dem eigentlichen Termin Helfer organisieren und einen Transporter reservieren. Bei Mietwohnungen sollten die Details des Umzugstages mit dem Vermieter oder Verwalter sowie den Vormietern der neuen und Nachmietern der alten Wohnung abgesprochen werden. Möglicherweise wird das neue Heim ein paar Tage früher frei oder der Nachmieter zieht nicht sofort ein. Das verlängert die zur Verfügung stehende Zeitspanne.

Vier Wochen sind ebenfalls eine gute Frist, um mit dem Ummelden von Post, Gas, Strom, Wasser und Zeitungsabonnements zu beginnen. Arbeitgeber, Banken, Versicherungen und Krankenkasse wollen ebenfalls über den Adresswechsel informiert werden. Beim Einwohnermeldeamt muss die neue Adresse aber erst angegeben werden, wenn man tatsächlich dort wohnt.

Für den Umzugstag sollten Parkplätze vor der alten und der neuen Wohnung freigehalten werden. „Vor allem in zentralen Lagen sollte man das offiziell über die Stadtverwaltung erledigen“, rät Hans-Jürgen Weber. Eine Tasche mit Kleidung zum Wechseln und Körperpflege-Ausstattung sollte am Vorabend gepackt werden, um selbst bei Verzögerungen in der neuen Wohnung klarkommen zu können.

Die hohe Kunst des Verstauens

Am Umzugstag gehören zuerst die Kartons in den Transporter. Sie sollten einen möglichst kompakten Block ohne Lücken bilden, damit nichts verrutschen kann. Danach kommen die Möbel. Mit alten Wolldecken lassen sich empfindliche Oberflächen schützen. Spanngurte bieten zusätzlichen Halt.

In der neuen Wohnung sortiert man Möbel und Kartons jeweils in den passenden Raum. „Wer eine Spedition beauftragt hat, sollte möglichst schnell nachschauen, ob eventuell Schäden aufgetreten sind“, sagt Hans-Jürgen Weber. Bis zu zwei Wochen nach dem Umzugstermin können diese geltend gemacht werden.

Mit dem Haus sicher durch den Winter

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Mit etwas Glück bietet uns der Herbst noch einige sonnige Tage. Aber natürlich wird der Winter wie in jedem Jahr unausweichlich kommen. Dann bricht nicht nur für Autofahrer und Wildtiere eine harte Zeit an, sondern auch für Häuser. „Temperaturen unter dem Nullpunkt, Schneelast auf dem Dach, Regen- und Tauwasser, häufig auch Stürme: Das alles beansprucht die Bausubstanz und die Haustechnik“, zählt der Steinbacher Hausverwalter und Makler Hans-Jürgen Weber auf. Deshalb rät er dazu, rechtzeitig im Herbst das Haus winterfest zu machen.

Logischerweise stellt das Dach die vorderste „Abwehrlinie“ gegen das Wetter dar. Deshalb sollte man eine halbe Stunde für einen gründlichen Check investieren. Vom Dachfenster aus lässt sich die Oberfläche auf gebrochene oder lose Ziegel, Platten oder Pfannen überprüfen. Bereiche außerhalb des Blickfelds können mit dem Fernglas vom Garten aus inspiziert werden. „Besondere Aufmerksamkeit verdienen alle Kanten und Ecken, beispielsweise an Gauben. Auch die Übergänge von Kaminen, Dachfenstern oder Entlüftungsrohren zur Dachhaut bilden Schwachpunkte, an denen es häufig zu Rissen und Löchern kommt“, weiß Hans-Jürgen Weber.

Dach dicht? Regenrinne frei?

Etwas mehr Aufwand bedarf die Pflege der Regenrinnen. Laub, auf dem Dach wachsendes Moos oder Vogelnester können sie verstopfen. Ist das Haus nicht allzu hoch, lässt sich die Rinne von einer standfesten Leiter aus leicht selbst säubern. Bei höheren Dächern beauftragt man besser eine Fachfirma. Allerdings landet dort auch weniger Laub, so dass eine Reinigung nicht so häufig nötig wird. Besonders sorgfältig müssen die Gullis auf Flachdächern freigehalten werden. Schließlich ist stehendes Wasser Gift für jedes Flachdach.

Sonnentage im Herbst lassen sich außerdem gut nutzen, um Wandverkleidungen, Geländer und andere Holzflächen mit einem frischen Schutzanstrich zu versehen und Risse im Wandputz auszubessern.

Licht in der dunklen Jahreszeit

Da es bald deutlich länger dunkel bleiben wird, sollten sämtliche Außenlampen funktionieren und ihre Schutzgläser gereinigt sein. „Die Kontrolle von Bewegungsmeldern und gegebenenfalls eine Neujustierung sind ebenfalls angebracht“, sagt Immobilien-Fachmann Weber. Möglicherweise müssen zudem Hecken zurückgeschnitten werden, die Lampen verdecken.

Die Heizung ist im Winter besonders gefordert. Deshalb bietet sich der Herbst für die jährliche Heizungsinspektion durch einen Fachbetrieb an. Besonders dringend ist ein Experte nötig, wenn Rostspuren an Heizkörpern oder an anderen Stellend er Heizungsinstallation auffallen. Ist bei laufender Heizung ein Gluckern zu hören oder werden Heizkörper nur zur Hälfte warm, dann muss der gesamte Heizkreislauf entlüftet werden.Wenn der Manometer am Kessel unter seiner Mindestmarkierung steht, was heute meist digital angezeigt wird, muss Wasser nachgefüllt werden.

Außenleitungen entleeren

Außen-Wasserleitungen, beispielsweise im Garten, dürfen dagegen zu Beginn der Frostsaison kein Wasser mehr enthalten. Im Regelfall lassen sie sich im Keller absperren. Danach sollte das Ablassen des noch enthaltenen Wassers nicht vergessen werden. Andernfalls droht das Platzen der Rohre.

Es gibt also eine Menge zu tun, um das Haus wohlbehalten durch den Winter zu bringen. Insbesondere wer neben dem eigenen Wohnhaus über ein oder mehrere vermietete Objekte verfügt, ist mit der Arbeit schnell überfordert. „Hier bietet sich ein kompetenter Wohnungsverwalter an. Mit seinen eigenen Mitarbeitern und Kontakten zu bewährten Handwerkern sind alle Erhaltungsarbeiten schnell, kostengünstig und hochwertig erledigt“, rät Hans-Jürgen Weber.

Besser zum Immobilienexperten gehen

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Immobilienexperten: „Wozu einen Makler beauftragen? Das kann ich doch alleine.“ Das mag so mancher Haus-, Wohnungs- oder Grundstückseigentümer denken, der seine Immobilie verkaufen möchte oder neue Mieter sucht. Schließlich herrscht derzeit hohe Nachfrage. Außerdem bieten beispielsweise einschlägige Internetportale zahlreiche Möglichkeiten, um selbst Marketing zu betreiben. Da müsste man doch eigentlich nur die zahlreichen Interessenten durch das Objekt führen und warten, bis man mit einem handelseinig wird. „Diese Vorstellung greift aber zu kurz. Mit einem professionellen Immobilienmakler als Partner ist man in jedem Fall besser bedient“, sagt Hans-Jürgen Weber, der als langjähriger Makler und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger auf reichlich Branchenerfahrung zurückgreifen kann.

Am besten werden die Vorteile der Zusammenarbeit mit einem fachlich versierten Makler klar,wenn man sich dessen Leistungen vor Augen hält. Das beginnt beim Verkauf ebenso wie bei Mietobjekten mit der Ermittlung eines marktfähigen Preises. Marktentwicklung in der Region, Mikrolage innerhalb der Stadt, Attraktivität und Zukunftsperspektiven des Wohnviertels, Bauzustand des Objekts, Energiekosten, aktuelle Vorlieben auf der Nachfrageseite: Das sind nur einige wenige Faktoren, die ein Laie bei der Wertermittlung kaum überblicken kann.

 

Der Vermarktungs-Werkzeugkasten

 

Mit einem zutreffend ermittelten Wert und damit einer passenden Preisvorstellung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf geschaffen. Dabei sollte man keinesfalls dem verbreiteten Irrglauben aufsitzen, den Preis freihändig ruhig ein wenig höher anzusetzen, weil man später ohnehin noch etwas nach unten gehandelt wird. „Gerade dauerhafte Marktbeobachter merken schnell, wenn ein Preis zu hoch angesetzt wurde“, berichtet Hans-Jürgen Weber aus der Praxis. „Wenn man dann heruntergeht, erwarten solche Interessenten auch einen zweiten und dritten Nachlass. Den bekommen sie oft, so dass die Immobilie am Ende unter Wert den Besitzer wechselt.“ Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen Eigentümer ihr Häuschen oder ihre Wohnung zu gering bewerten. Da ist es besser, von vornherein auf einen Fachmann zu setzen.

Das zahlt sich auch in der Vermarktungsphase aus. Professionelle Immobilienfotos, ein mehrstufiges Vermarktungskonzept von Internet über Zeitungsanzeigen bis zur oft unterschätzten lokalen Werbung im Stadtviertel: Das alles beherrschen Makler. Besonders wertvoll ist ihr Bestand an Kaufinteressenten, aus denen sie exakt die passenden Käufer für die betreffende Immobilie auswählen können.

 

Premium-Interessenten finden

 

Überhaupt ist die richtige Auswahl der Miet- und Kaufinteressenten die große Stärke von Maklern. „Wer sich als Laie im Privatverkauf versucht, kann durchaus an einem Wochenende dutzende Interessenten zur Besichtigung durch seine Räume führen“, räumt Hans-Jürgen Weber ein. „Doch ob darunter tatsächlich ernsthafte, entschlussbereite und vor allem zahlungsfähige Käufer sind, ist ohne gründliche Vorbereitung kaum zu erkennen.“ Ein Makler prüft dagegen nicht nur die Immobilie, sondern auch die Interessenten genau. Passt der Zuschnitt der Räume zum Platzbedarf der zukünftigen Bewohner? Eignet sich die Lage eher für ruhebedürftige Bewohner oder für Menschen, die etwas erleben und schnell in der City sein wollen? Vor allem aber: Können die Interessenten verlässlich nachweisen, dass sie die Miete oder die Kauffinanzierung auf Dauer tragen können? Nach dieser Vorauswahl steht sicher, dass der Makler nur mit einer kleinen, handverlesenen Auswahl von Interessenten auf Besichtigungstour geht. Unter ihnen ist die Chance auf einen positiven Abschluss aber deutlich größer als bei einer freihändige organisierten Laien-Besichtigung.

Damit sind die Leistungen eines Maklers noch längst nicht erschöpft. Auch bei den folgenden rechtlichen Schritten beseitigt er Hürden und macht sämtliche Formalitäten besser verständlich – beim Mietvertrag ebenso wie bei einem notariellen Kaufvertrag.

Beim Wohnen rechtzeitig ans Alter denken

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Alter: Kaum eine Politikerrede kommt ohne das Thema aus: Wir leben in einer alternden Gesellschaft. Der Anteil der Senioren wird immer größer und die Menschen werden immer älter. Zum Glück bleiben viele heute auch im fortgeschrittenen Alter aktiv und leistungsfähig. Aber irgendwann ist es doch so weit: Das Treppensteigen, das Herauftragen von Vorräten aus dem Keller und alle Arten von Hausarbeiten fallen schwerer. „Dann ist derjenige gut beraten, der schon frühzeitig die Wohnung fit für den neuen Lebensabschnitt gemacht hat“, meint der Steinbacher Hausverwalter und Makler Hans-Jürgen Weber.

Rechtzeitig vorsorgen: Das bedeutet vor allem den Abbau von Barrieren, die das tägliche Leben erschweren, wenn die Beweglichkeit nachlässt. Eine Wohnung, die der selbstständigen Lebensführung keine Hürden entgegensetzt, kann den Umzug in ein Pflegeheim verhindern. Wenn allerdings die körperliche Leistungsfähigkeit erst einmal nachlässt, ist es meist zu spät, um eine große Umbau-Kampagne zu starten. „In jedem Fall ist es sinnvoll, Barrierefreiheit und seniorenfreundliche Haustechnik in jungen Jahren bei Neubau, Umbau oder Renovierung gleich mit anzulegen. Das spart Kosten und die Wohnung ist schon auf einem seniorengerechten Stand, wenn man es benötigt“, sagt Hans-Jürgen Weber. Darüber hinaus spielen diese Gesichtspunkte natürlich ebenso eine Rolle beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Entweder sollte die Immobilie bereits den Bedürfnissen von „Best Agers“ entsprechen oder sich mit geringem Aufwand seniorenfreundlich modernisieren lassen.

Vor allem muss man natürlich sicher in die Wohnung herein und wieder hinaus kommen. Deshalb eignet sich das Erdgeschoss besonders gut für Senioren. Dazu müssen allerdings Eingang und Vorgarten stufenfrei erschlossen sein. Besonders komfortabel wird der Zugang mit einem Aufzug. Dann stellt auch das Senioren-Penthouse kein Problem dar. Allerdings ist der nachträgliche Einbau nur schwer und mit erheblichem finanziellen Aufwand machbar. Aber wenn ohnehin eine Treppe erneuert wird, sollten die Voraussetzungen für den Einbau eines Treppenlifts geschaffen werden.

Auch innerhalb der Wohnung sollten Bodenhindernisse verschwinden und überall genug Platz für einen rangierenden Rollstuhl bleiben. Eine Fläche von 1,5 mal 1,5 Meter insbesondere in Flur, Toilette und Badezimmer sowie mindestens eine 90 Zentimeter breite Durchgänge sind dafür nötig. Armaturen, Steckdosen und Bedienelemente sollte sich in 85 Zentimetern Höhe befinden und nicht näher als 50 Zentimeter an den Ecken der Räume. Ebenerdige Duschen und Badewannen mit wasserdichten Einstiegstüren erleichtern die Benutzung das Bads. Gegen die Rutschgefahr helfen kleinere Fliesen, weil der größere Flächenanteil der Fugen den Boden griffiger macht.

„Bei der Haustechnik sind viele kleine Erleichterungen möglich: Großflächige Lichtschalter, pneumatische Öffnungshilfen für schwere Haustüren, Fernbedienungen für die Temperaturregelung an der Heizung oder für den Rollladen-Antrieb“, zählt Hans-Jürgen Weber auf. Ein Plus an Sicherheit bieten die Hausnotruf-Systeme, die von Pflegediensten und karitativen Organisationen angeboten werden. Viele Kommunen und Landkreise organisieren inzwischen eine Beratung zum seniorengerechten Umbau, sowohl was die Technik als auch was finanzielle Förderprogramme betrifft.