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Eigenbedarf: Nur keine Fehler machen

Zum Glück kommen Mieter und Vermieter meistens partnerschaftlich miteinander aus. Allerdings gibt es auch einige Konfliktpunkte. Ein äußerst „beliebter“ Anlass für Streit ist die Kündigung, insbesondere wegen Eigenbedarf. Zwei hohe Rechtsprinzipien treffen dabei aufeinander: der im Grundgesetz verankerte Schutz der Wohnung, in diesem Fall der vom Mieter genutzte Wohnung, und das ebenfalls vom Grundgesetz garantierte Recht auf Eigentum, nämlich des Vermieters auf sein Immobilien-Eigentum. „Weil es um sehr Grundsätzliches geht, ist bei einer Eigenbedarfskündigung korrektes Vorgehen extrem wichtig – für Vermieter genauso wie für Mieter“, sagt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber.

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die bislang vermietete Wohnung nun selbst nutzen will. „Eigenbedarf erstreckt sich aber nicht allein auf die Person des Wohnungseigentümers“, betont Hans-Jürgen Weber. Die Unterbringung enger Angehöriger ist vom Eigenbedarf ebenfalls abgedeckt. Dazu zählen neben Kindern, Eltern und Geschwistern auch Nichten und Neffen des Eigentümers. Auch für Pflegekräfte wird oft Eigenbedarf anerkannt, wenn sie den Vermieter selbst oder enge Angehörige wegen Altersbeschwerden, Krankheiten oder Behinderungen betreuen.

Grund klar benennen

„Die erste formale Bedingung ist, dass der Grund für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben gegenüber dem Mieter exakt geschildert wird“, betont Hans-Jürgen Weber. „Der Vermieter muss angeben, für wen die Wohnung warum gebraucht wird. Ohne diese Begründung ist eine Kündigung automatisch unwirksam.“ Schummeln beim Eigenbedarf zahlt sich nicht aus. Beispielsweise wird eine Kündigung einer Zweizimmerwohnung keiner rechtlichen Überprüfung standhalten, wenn angeblich ein Kind des Vermieters mit Partner und Kindern einziehen will und die Räume für die Familie offensichtlich zu klein wären. Selbst wenn die Kündigung mit einer fadenscheinigen Begründung zunächst erfolgreich war, kann sich der verdrängte Mieter im Nachhinein wehren. Dann kann der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig werden.

Immer schriftlich

Darüber hinaus gibt es strenge Formvorgaben: Eine mündliche Kündigung ist nicht zulässig. Die Auflösung des Mietverhältnisses muss schriftlich und vom Wohnungseigentümer persönlich unterschrieben dem Mieter zugestellt werden.

Häufige Fehlerquelle sind die Fristen. Wenn das Kündigungsschreiben bis zum dritten Kalendertag eines Monats zugestellt wurde, dann zählt dieser Monat noch mit zur Kündigungsfrist. Ab dem vierten Kalendertag läuft die Frist erst zum Beginn des Folgemonats an. Wie lang die Zeitspanne von der Zustellung der Kündigung bis zum Auszug ist, hängt davon ab, wie lang der Mieter in der Wohnung gelebt hat. Drei Monate Kündigungsfrist sind das Mindestmaß. Dauerte die vorherige Mietzeit mindestens fünf Jahre, steigt die Frist auf sechs Monate. Wer länger als acht Jahre in einer Wohnung lebt, erhält neun Monate Kündigungsschutz.

Schutz bei Härtefällen

Fällt während der Kündigungsfrist der Grund für den Eigenbedarf weg, muss der Mieter darüber informiert und das Mietverhältnis auf dessen Wunsch fortgesetzt werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Neffin des Vermieters, die mit ihrem Verlobten einziehen wollte, sich überraschend von diesem trennt.

Hans-Jürgen Weber empfiehlt Mietern und Vermietern, penibel auf die gesetzlichen Vorgaben zu achten. Beim Vermeiden der zahlreichen Fehlerquellen hilft professioneller Rat, beispielsweise durch einen Hausverwalter. Er begleitet die korrekte Abwicklung des Verfahrens, so dass die Rechte aller Beteiligter gewahrt bleiben.

„Selbst wenn Begründung, Form und Fristen einwandfrei sind, kann der Mieter eine Eigenbedarfskündigung noch abwenden“, erklärt Hans-Jürgen Weber. „Wenn der Auszug eine nicht zumutbare Härte wäre, muss er nicht erfolgen.“ Gebrechliche, schwer kranke Menschen oder Schwangere sind vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, aber auch Mieter in besonderen Lebenslagen; beispielsweise Studenten oder Auszubildende in einer kritischen Prüfungsphase.

 

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