Eigentumswohnung – ein ganz besonderer Kauf

Es gibt viele Wege zum Wohneigentum. In Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet erfreuen sich Eigentumswohnungen schon lange großer Beliebtheit. „Wer sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt umschaut, sollte sich jedoch gut auskennen oder, noch besser, fachlich fundierte Unterstützung in Anspruch nehmen“, sagt der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. „In wichtigen Aspekten unterscheidet sich eine Eigentumswohnung vom Neubau oder vom Kauf eines Hauses im Bestand.“

Das ganze Haus besichtigen

Bei der Besichtigung richtet sich der Fokus meist zu schnell auf die Wohnung selbst. Aber mit der Eigentumswohnung erwirbt man auch anteilig die übrige Bausubstanz des Hauses mit, also unter anderem Dach, Fassade und Gartenanlage. Ein voreiliger Kauf kann sich rächen, wenn zwei Jahre später eine umfassende Dachsanierung nötig wird, zu der ein Anteil beizutragen ist. Wer Reparaturbedarf am Baukörper schon beim Einzug entdeckt, kann den zu erwartenden Kostenaufwand in die Gesamtkalkulation einpreisen oder vom Erwerb Abstand nehmen. „Ein unabhängiger Bausachverständiger trägt als Begleiter bei der Besichtigung oder im Nachgang dazu bei, dass man für eine Eigentumswohnung den angemessenen Preis bezahlt“, rät Weber.

Ein solcher Experte weiß auch die baufachlichen Dokumenten auszuwerten, die er vom Hausverwalter bekommt: unter anderem Energieausweis, Wohngeldberechnung, Unterlagen zu Instandhaltungsrücklagen und Protokolle vorangegangener Eigentümerversammlungen. Die Einschätzung der Nachbarn ist wiederum eine zentrale Aufgabe für den Kaufinteressenten selbst, schließlich lebt man in einer Eigentumswohnanlage Wand an Wand.

 

Wichtig: die Teilungserklärung

„Ein besonders wichtiges Dokument, das es beim Kauf anderer immobiler Objekte nicht gibt, ist die Teilungserklärung“, sagt Hans-Jürgen Weber. Sie regelt, welche Teile des Hauses genau zum Besitz der einzelnen Wohnungseigentümer gehören (Sondereigentum) und welche Gemeinschaftseigentum sind, ebenso Sondernutzungsrechte, beispielsweise für eine Tiefgarage oder den Garten. Letztlich kann man aus der Teilungserklärung ablesen, welche „Ware“ man für den Kaufpreis im Detail bekommt. In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander sowie gegenüber dem Verwalter festgeschrieben. Das reicht von der Kostenaufteilung bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bis zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Neben bautechnischem Rat ist spätestens im fortgeschrittenen Kaufprozess auch rechtliche Expertise gefragt. Zwar dürfen Makler und Sachverständige nur eingeschränkt Rechtsauskünfte geben, aber meist kennen sie Rechtsanwälte, die sich mit Immobilien-Kaufverträgen auskennen. Zahlungsfristen, mögliche Wohngeldrückstände und die genauen Modalitäten der Übergabe können mit juristischer Unterstützung meist schnell geregelt werden.

Sonderfall Bauträgermodell

„Einige Besonderheiten ergeben sich beim Kauf einer Eigentumswohnung über einen Bauträgervertrag“, berichtet Makler Weber. Der Käufer erwirbt kein fertiges Objekt, sondern das Anrecht auf eine Wohnung, die sich noch im Bau befindet. Ebenso wie ein Eigenheim-Bauherr muss er sich anhand von Bauzeichnungen entscheiden. Rat vom Fachmann wird deshalb um so wichtiger. Zudem besteht die Gefahr unerwarteter Probleme auf der Baustelle oder einer Insolvenz des Bauträgers. Fachlicher Beistand verringert diese Risiken. „Dazu kommt die Kontrolle auf der Baustelle“, betont Hans-Jürgen Weber. Ein Sachverständiger kann Baumängeln frühzeitig entgegenwirken und den Käufer informieren, so dass er die einzelnen Raten nur dann freigibt, wenn der Bau tatsächlich wie vereinbart fortgeschritten ist.

Bei der Abnahme schlägt erneut die Stunde des Sachverständigen. Er hilft dem frisch gebackenen Eigentümer dabei, erkennbare Mängel festzustellen und schriftlich im Protokoll zu vermerken, damit der Anspruch auf deren Beseitigung gewahrt bleibt.

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