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Immobilie fit machen für die Besichtigung

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Besichtigung. Berufsbedingter Umzug, unerwartete Erbschaft, der Wunsch nach einer geräumigeren Wohnumgebung: Es gibt viele Gründe, ein Haus zu verkaufen oder eine Eigentumswohnung zu vermieten. Aber es reicht bei weitem nicht, einfach eine Anzeige in der Zeitung oder auf einer Internetplattform zu schalten. Auch die Immobilie selbst muss fit für die Vermarktung werden. „Egal ob in professioneller Zusammenarbeit mit einem Makler oder beim Versuch des Privatverkaufs: Ein attraktives Objekt findet schneller Käufer oder Mieter und kann tendenziell einen höheren Preis erzielen“, sagt der Steinbacher Makler Benjamin Weber.

Reparatur-Offensive

Dabei hilft es, sich gedanklich in die Lage eines Interessenten bei der Besichtigung zu versetzen: Was macht einen guten, was einen schlechten Eindruck? Ganz eindeutig sollten sämtliche Reparaturen und kleinere Verschönerungsarbeiten ausgeführt werden, die eventuell schon lange aufgeschoben worden sind. Abgeplatzer Lack am Treppengeländer, tropfende Wasserhähne, klemmende Rollläden: Bei einer sorgfältigen Besichtigung fallen diese und ähnliche „Macken“ auf. „Solche Kleinigkeiten mögen für den eigentlichen Wert des Hauses unerheblich sein. Aber beim Kaufinteressenten entstehen der negativer Eindruck, dass die Immobilie insgesamt vernachlässigt ist und noch ernsthafte verdeckte Schäden bestehen könnten“, erläutert Benjamin Weber die Käufer-Psychologie. Auch Mietern fällt es schwer, sich für ein offensichtlich „abgewohntes“ Domizil zu begeistern.

Beim Aufarbeiten der Immobilie dürfen Garten und Außenanlagen nicht vergessen werden. Sie müssen nicht unbedingt wie ein Schlosspark aussehen. Der Rasen sollte aber zumindest halbwegs gestutzt, Wege freigeschnitten und das Laub vom letzten Herbst entfernt sein.

Raum für Phantasie

Ein weiterer wichtiger Grundsatz: Phantasie braucht Raum. Ein Haus oder eine Wohnung, die so mit Möbeln voll gestellt ist, wie es in vielen Jahren der Nutzung nun mal geschehen kann, sind nur noch schwer als Wohnraum wahrzunehmen. Deshalb sollte erst einmal gründlich entrümpelt werden, bevor man die Immobilie Kaufinteressenten präsentiert. Das kann insbesondere dann schwierig sein, wenn man selbst noch dort wohnt. Allerdings werden bei einem Umzug ohnehin Möbel ausrangiert. Diesen Vorgang sollte soweit wie möglich in die Phase der Verkaufsvorbereitung vorgezogen werden.

Handelt es sich um eine geerbte Immobilie, ein frisch erworbenes Anlageobjekt oder ist man bereits aus dem vormals selbst genutzten Haus ausgezogen, ergibt sich das umgekehrte Problem: Komplett entleerte Räume regen bei einer Besichtigung die Phantasie nicht an. „Der Käufer oder Mieter will sich selbst in sein potenzielles neues Zuhause hineindenken können“, erklärt Benjamin Weber. Gardinen, ein kleiner Teppich, ein einfacher Tisch und ein paar Stühle im Esszimmer schaffen eine freundliche und damit letztlich verkaufsfördernde Wirkung bei der Besichtigung.

Besichtigung gut vorbereiten

Unmittelbar vor einer Besichtigung sollte das Wohnobjekt ausgiebig gelüftet werden. Auch ein Putz-Durchgang ist nötig; in einer noch bewohnten genauso wie in einer längere Zeit nicht betretenen Immobilie. In ersterem Fall gilt es, die üblichen Spuren der Bewohner zu entfernen, in letzterem können sich Staub und Spinnweben angesammelt haben.

„Wer diese Regeln beachtet, steigert die Vermarktungschancen deutlich“, erklärt Benjamin Weber. Wer diese Arbeit nicht selbst übernehmen will, bekommt vom professionellen Makler Unterstützung. Mit Hilfe guter Kontakte zu Handwerkern und seiner langjährigen Erfahrung lässt der Experte das Verkaufs- oder Vermietungsobjekt im besten Licht erstrahlen.

Kaution: Fair für Mieter und Vermieter

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Kautionssparbuch. Ob früher wirklich alles besser war, darüber lässt sich mit Recht streiten. Einfacher waren viele Dinge allemal. Da wurden Mietverträge oft noch per Absprache und Handschlag zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen, ohne schriftlichen Ausfertigung und weitere Formalitäten. Allerdings führte das später oft zu Problemen rechtlicher und finanzieller Art. Deshalb verzichtet kaum ein Vermieter heutzutage noch auf Absicherungen. Neben dem schriftlichen Mietvertrag spielt in dieser Hinsicht die Kaution eine zentrale Rolle. „Die Kaution ist die Absicherung für den Vermieter gegen finanziellen Schaden, falls der Bewohner Miete oder Nebenkosten schuldig bleibt, Schönheitsreparaturen nicht ausführt oder etwas in der Wohnung beschädigt“, zählt der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber die Funktionen der Kaution auf. Für viele der Objekte in seiner Obhut übernimmt er die Abwicklung der Kaution im Auftrag des Besitzers.
Genauso wie alle anderen Aspekte des Mietverhältnisses ist inzwischen auch die Kaution bis ins Detail rechtlich geregelt. Höchstens drei Monats-Kaltmieten darf sie betragen. Der Mieter darf den Betrag in drei Raten aufteilen und ab dem Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter überweisen. „Wir raten den von uns betreuten Immobilienbesitzern aber zu einer Einmal-Zahlung“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Geld sicher anlegen

Der Vermieter darf das Geld nicht einfach in einen Umschlag stecken und irgendwo deponieren oder auf das eigene Sparbuch einzahlen. Letzteres würde bei einer Insolvenz dazu führen, dass auch der Kautionsbetrag, der ja eigentlich dem Mieter gehört, verloren wäre. Die übliche Lösung ist immer noch, ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto eigens für die Kaution anzulegen, auf das Mieter und Vermieter Zugriff haben. Das gibt dem Mieter neben der Insolvenz-Absicherung die Gewissheit, dass er später bei der Rückzahlung den Zinsgewinn erhält, den er erwirtschaftet hätte, wenn er das Geld selbst angelegt hätte.
Seit einigen Jahren sind gesetzlich auch andere Anlageformen für die Kaution zugelassen. Theoretisch könnte sie auch in Aktien oder andere Finanzprodukte investiert werden, wenn Vermieter und Mieter sich darüber einig sind. „Solche Vereinbarungen sind aber deutliche Ausnahmen. In der Praxis setzen die Beteiligten fast immer auf extrem sichere Anlageformen“, berichtet Hausverwalter Weber aus seinen langjährigen Erfahrungen. In jedem Fall muss der Vermieter seinem Vertragspartner genau nachweisen, wie er den Betrag angelegt hat.

Alternativen zum Sparbuch

Eine weitere Variante ist es, den Mieter selbst das Kautions-Sparkonto anlegen zu lassen. Er muss dem Vermieter dann aber den Zugriff darauf gewähren, entweder durch eine Verpfändung oder durch eine Sicherungsabtretung. Eine Bürgschaft Dritter anstelle einer Kaution für den Mieter kommt gelegentlich bei Studentenappartements vor. Dann stehen die Eltern des Mieters für eventuelle Kosten gerade. Seltener stellen auch Banken diese Bürgschaft. Einige Versicherungsgesellschaften bieten auch spezielle Mietkautionsversicherungen an, die sich bislang aber nicht flächendeckend durchgesetzt haben.
Ist das Mietverhältnis beendet, bleiben dem Vermieter sechs Monate Zeit. In dieser Frist muss er dem ehemaligen Bewohner entweder die Kaution zuzüglich der Zinserträge auszahlen oder die Ansprüche geltend machen, die seiner Meinung nach aus dem Zustand der Wohnung hervorgehen. Die gesamte Kautions-Abwicklung, von der Vereinbarung über die Anlage bis zur Rückzahlung, muss man als Vermieter nicht selbst organisieren. „Ein erfahrener Hausverwalter übernimmt den gesamten Vorgang und entlastet den Besitzer von viel Verwaltungsaufwand“, sagt Hans-Jürgen Weber.

Umzug: Stressfrei ins neue Heim

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Umzug: Das Haus ist gebaut, die Wohnung gekauft oder der Mietvertrag abgeschlossen. Voller Euphorie geht es jetzt daran, das neue Heim in Besitz zu nehmen. Doch langsam! „Trotz aller Freude über das neue Zuhause sollte auch ein Umzug in Ruhe geplant werden“, rät der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. Wer ohne nachzudenken einfach loslegt, bürdet sich unnötige Arbeit auf und riskiert, dass der alte Spruch wahr wird: „Dreimal umziehen ist wie einmal abgebrannt.“

Früh anfangen und aussortieren

Startpunkt der Vorbereitung ist die alte Wohnung. „Die erste Regel gegen Umzugsstress: Früh mit dem Packen anfangen“, sagt Hans-Jürgen Weber. Am besten legt man im Keller, auf dem Dachboden und im Abstellraum los. Dort lassen sich gleich Dinge aussortieren und entsorgen, die nicht mehr gebraucht werden. Selten genutzter Hausrat oder der Inhalt der Bücherregale kann ohne Einschränkungen für das tägliche Leben schon Wochen vor dem Umzug in Kartons wandern. Auf den weitgehend leergeräumten Abstellflächen entsteht zusätzlicher Stauraum, der später nützlich wird, wenn Kartons aus den übrigen Räumen dazukommen.

Jeder Karton braucht eine eindeutige Beschriftung, die die Zuordnung zu Räumen ermöglicht. Schwerer als 25 Kilogramm sollte keine Kiste werden. Das schont die Bandscheiben der Umzugshelfer und verhindert Schäden durch auseinanderreißende Kartons. Schwere Gegenstände gehören nach unten in den Karton. Kleidung und Handtücher eignen sich gut zum Auspolstern.

Profis oder hilfsbereite Freunde?

„Neben Kartons braucht man vor allem Helfer für den Umzug“, erinnert Hans-Jürgen Weber. Makler wie er können zuverlässige Umzugsunternehmen empfehlen, die sich in vielen Fällen bewährt haben. Wer einen Umzug in Eigenregie vorhat, sollte bereits einen Monat vor dem eigentlichen Termin Helfer organisieren und einen Transporter reservieren. Bei Mietwohnungen sollten die Details des Umzugstages mit dem Vermieter oder Verwalter sowie den Vormietern der neuen und Nachmietern der alten Wohnung abgesprochen werden. Möglicherweise wird das neue Heim ein paar Tage früher frei oder der Nachmieter zieht nicht sofort ein. Das verlängert die zur Verfügung stehende Zeitspanne.

Vier Wochen sind ebenfalls eine gute Frist, um mit dem Ummelden von Post, Gas, Strom, Wasser und Zeitungsabonnements zu beginnen. Arbeitgeber, Banken, Versicherungen und Krankenkasse wollen ebenfalls über den Adresswechsel informiert werden. Beim Einwohnermeldeamt muss die neue Adresse aber erst angegeben werden, wenn man tatsächlich dort wohnt.

Für den Umzugstag sollten Parkplätze vor der alten und der neuen Wohnung freigehalten werden. „Vor allem in zentralen Lagen sollte man das offiziell über die Stadtverwaltung erledigen“, rät Hans-Jürgen Weber. Eine Tasche mit Kleidung zum Wechseln und Körperpflege-Ausstattung sollte am Vorabend gepackt werden, um selbst bei Verzögerungen in der neuen Wohnung klarkommen zu können.

Die hohe Kunst des Verstauens

Am Umzugstag gehören zuerst die Kartons in den Transporter. Sie sollten einen möglichst kompakten Block ohne Lücken bilden, damit nichts verrutschen kann. Danach kommen die Möbel. Mit alten Wolldecken lassen sich empfindliche Oberflächen schützen. Spanngurte bieten zusätzlichen Halt.

In der neuen Wohnung sortiert man Möbel und Kartons jeweils in den passenden Raum. „Wer eine Spedition beauftragt hat, sollte möglichst schnell nachschauen, ob eventuell Schäden aufgetreten sind“, sagt Hans-Jürgen Weber. Bis zu zwei Wochen nach dem Umzugstermin können diese geltend gemacht werden.

Eigentumswohnung – ein ganz besonderer Kauf

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Es gibt viele Wege zum Wohneigentum. In Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet erfreuen sich Eigentumswohnungen schon lange großer Beliebtheit. „Wer sich auf dem Eigentumswohnungsmarkt umschaut, sollte sich jedoch gut auskennen oder, noch besser, fachlich fundierte Unterstützung in Anspruch nehmen“, sagt der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber. „In wichtigen Aspekten unterscheidet sich eine Eigentumswohnung vom Neubau oder vom Kauf eines Hauses im Bestand.“

Das ganze Haus besichtigen

Bei der Besichtigung richtet sich der Fokus meist zu schnell auf die Wohnung selbst. Aber mit der Eigentumswohnung erwirbt man auch anteilig die übrige Bausubstanz des Hauses mit, also unter anderem Dach, Fassade und Gartenanlage. Ein voreiliger Kauf kann sich rächen, wenn zwei Jahre später eine umfassende Dachsanierung nötig wird, zu der ein Anteil beizutragen ist. Wer Reparaturbedarf am Baukörper schon beim Einzug entdeckt, kann den zu erwartenden Kostenaufwand in die Gesamtkalkulation einpreisen oder vom Erwerb Abstand nehmen. „Ein unabhängiger Bausachverständiger trägt als Begleiter bei der Besichtigung oder im Nachgang dazu bei, dass man für eine Eigentumswohnung den angemessenen Preis bezahlt“, rät Weber.

Ein solcher Experte weiß auch die baufachlichen Dokumenten auszuwerten, die er vom Hausverwalter bekommt: unter anderem Energieausweis, Wohngeldberechnung, Unterlagen zu Instandhaltungsrücklagen und Protokolle vorangegangener Eigentümerversammlungen. Die Einschätzung der Nachbarn ist wiederum eine zentrale Aufgabe für den Kaufinteressenten selbst, schließlich lebt man in einer Eigentumswohnanlage Wand an Wand.

 

Wichtig: die Teilungserklärung

„Ein besonders wichtiges Dokument, das es beim Kauf anderer immobiler Objekte nicht gibt, ist die Teilungserklärung“, sagt Hans-Jürgen Weber. Sie regelt, welche Teile des Hauses genau zum Besitz der einzelnen Wohnungseigentümer gehören (Sondereigentum) und welche Gemeinschaftseigentum sind, ebenso Sondernutzungsrechte, beispielsweise für eine Tiefgarage oder den Garten. Letztlich kann man aus der Teilungserklärung ablesen, welche „Ware“ man für den Kaufpreis im Detail bekommt. In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander sowie gegenüber dem Verwalter festgeschrieben. Das reicht von der Kostenaufteilung bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bis zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Neben bautechnischem Rat ist spätestens im fortgeschrittenen Kaufprozess auch rechtliche Expertise gefragt. Zwar dürfen Makler und Sachverständige nur eingeschränkt Rechtsauskünfte geben, aber meist kennen sie Rechtsanwälte, die sich mit Immobilien-Kaufverträgen auskennen. Zahlungsfristen, mögliche Wohngeldrückstände und die genauen Modalitäten der Übergabe können mit juristischer Unterstützung meist schnell geregelt werden.

Sonderfall Bauträgermodell

„Einige Besonderheiten ergeben sich beim Kauf einer Eigentumswohnung über einen Bauträgervertrag“, berichtet Makler Weber. Der Käufer erwirbt kein fertiges Objekt, sondern das Anrecht auf eine Wohnung, die sich noch im Bau befindet. Ebenso wie ein Eigenheim-Bauherr muss er sich anhand von Bauzeichnungen entscheiden. Rat vom Fachmann wird deshalb um so wichtiger. Zudem besteht die Gefahr unerwarteter Probleme auf der Baustelle oder einer Insolvenz des Bauträgers. Fachlicher Beistand verringert diese Risiken. „Dazu kommt die Kontrolle auf der Baustelle“, betont Hans-Jürgen Weber. Ein Sachverständiger kann Baumängeln frühzeitig entgegenwirken und den Käufer informieren, so dass er die einzelnen Raten nur dann freigibt, wenn der Bau tatsächlich wie vereinbart fortgeschritten ist.

Bei der Abnahme schlägt erneut die Stunde des Sachverständigen. Er hilft dem frisch gebackenen Eigentümer dabei, erkennbare Mängel festzustellen und schriftlich im Protokoll zu vermerken, damit der Anspruch auf deren Beseitigung gewahrt bleibt.

Das Rendezvous mit der neuen Wohnung

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Rendezvous: „Eine Wohnungsbesichtigung ist ein wenig wie das erste Date: Es kommt auf beiden Seiten auf einen guten ersten Eindruck an“, meint der Steinbacher Immobilien-Fachmann Hans-Jürgen Weber. Schließlich gilt es, innerhalb von vielleicht einer halben Stunden die Stärken und Schwächen der Wohnung genau zu erfassen, alle Eventualitäten auszuloten und auch noch einzuschätzen, ob man mit dem Vermieter klarkommen wird. Auf der anderen Seite will man einen möglichst guten Eindruck hinterlassen; insbesondere wenn der Vermieter die Wahl zwischen mehreren Interessenten hat.

Die Vorbereitung fängt bereits vor dem eigentlichen Termin an. Sobald die ungefähre Lage des Mietobjekts bekannt ist, sollte man einen Blick auf die Karte werfen, um mehr über die Nachbarschaft und die Entfernung zu wichtigen Punkten zu erfahren, beispielsweise zu Nahverkehrs-Haltestellen, der nächsten Autobahnauffahrt, Einkaufsmärkten, Schwimmbad, Kindergarten oder Spielplätzen.

 

Mit Zollstock und Fragenkatalog

 

Am Besichtigungstag sollte man sich genug Zeit nehmen und passend ausgerüstet sein. Ein Zollstock oder Bandmaß, Papier und Stift sowie eine Digitalkamera gehören ins Gepäck. Ein ausreichend früher Start sollte selbstverständlich sein. „Wer als Single eine Wohnung sucht, tut gut daran, eine Vertrauensperson mitzunehmen. Vier Augen sehen mehr als zwei, und eine zweite Meinung kann bei der anschließenden Entscheidung helfen“, rät Hans-Jürgen Weber. Pünktliches Erscheinen und gepflegte Kleidung sind ein Muss. Hat man es direkt mit privaten Vermietern zu tun, kann ein wenig persönliche Plauderei Wunder wirken, so lange das Auftreten nicht zu kumpelhaft wird. Bei professionellen Maklern kommt dagegen eine geradlinige aber natürlich ebenfalls freundliche Gesprächsführung gut an.

Ein ausreichendes Zeitbudget gibt die Gelegenheit, die Wohnung intensiv zu begutachten. Schließlich geht unter Umständen darum, den Ort zu finden, an dem man jahrzehntelang leben will. Am besten legt man sich zuvor eine Checkliste zurecht. Abgesehen von den individuellen Vorlieben und Bedürfnissen lauten einige zentrale Fragen wie folgt:

 

  • Wie groß ist der Renovierungsbedarf?
  • Schränken Dachschrägen oder eine ungünstige Raumaufteilung den nutzbaren Raum ein?
  • Ist die Wohnung hell genug?
  • In welche Himmelsrichtungen liegen die Fenster?
  • Ist ein Autostellplatz oder ein Fahrradkeller vorhanden?
  • Reicht der Stauraum im Keller und auf dem Dachboden aus?

 

Immer wichtiger wird die Frage des Energieverbrauchs. Deshalb sollte man sich Kopien der zurückliegenden Nebenkostenabrechnungen sowie den Energieausweis vorlegen lassen. Voraussetzung ist natürlich, dass man sich zuvor ausreichend informiert hat, um den Energieausweis auch lesen zu können.

 

Nichts überstürzen

 

Nach Möglichkeit sollten potenzielle Mieter nicht gleich beim Besichtigungstermin verbindlich zusagen. Besser ist es, erst einem eine Nacht darüber zu schlafen und die Vor- und Nachteile der Unterkunft abzuwägen. „Das kann natürlich schwer fallen, falls es eine große Zahl von Interessenten gibt, unter denen der Vermieter auswählen kann“, räumt Hans-Jürgen Weber ein. Dann ist je nach Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt mitunter eine schnelle Entscheidung unvermeidbar.

Ausreichend freie Zeit sollt auch nach der Besichtigung bleiben, um einen Spaziergang zu den wichtigen Punkten der Nachbarschaft zu absolvieren:

 

  • Ist die Schule für die Kinder zu Fuß gefahrlos erreichbar?
  • Gibt es ausreichend Parkplätze in der Umgebung, falls zur Wohnung selbst keiner gehört?
  • Wie sieht die Nachbarschaft insgesamt aus?
  • Kann man sich dort wohlfühlen?

 

Mit den so gesammelten Fakten sollte eine Miet-Entscheidung nicht schwer fallen.

Besser zum Immobilienexperten gehen

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Immobilienexperten: „Wozu einen Makler beauftragen? Das kann ich doch alleine.“ Das mag so mancher Haus-, Wohnungs- oder Grundstückseigentümer denken, der seine Immobilie verkaufen möchte oder neue Mieter sucht. Schließlich herrscht derzeit hohe Nachfrage. Außerdem bieten beispielsweise einschlägige Internetportale zahlreiche Möglichkeiten, um selbst Marketing zu betreiben. Da müsste man doch eigentlich nur die zahlreichen Interessenten durch das Objekt führen und warten, bis man mit einem handelseinig wird. „Diese Vorstellung greift aber zu kurz. Mit einem professionellen Immobilienmakler als Partner ist man in jedem Fall besser bedient“, sagt Hans-Jürgen Weber, der als langjähriger Makler und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger auf reichlich Branchenerfahrung zurückgreifen kann.

Am besten werden die Vorteile der Zusammenarbeit mit einem fachlich versierten Makler klar,wenn man sich dessen Leistungen vor Augen hält. Das beginnt beim Verkauf ebenso wie bei Mietobjekten mit der Ermittlung eines marktfähigen Preises. Marktentwicklung in der Region, Mikrolage innerhalb der Stadt, Attraktivität und Zukunftsperspektiven des Wohnviertels, Bauzustand des Objekts, Energiekosten, aktuelle Vorlieben auf der Nachfrageseite: Das sind nur einige wenige Faktoren, die ein Laie bei der Wertermittlung kaum überblicken kann.

 

Der Vermarktungs-Werkzeugkasten

 

Mit einem zutreffend ermittelten Wert und damit einer passenden Preisvorstellung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf geschaffen. Dabei sollte man keinesfalls dem verbreiteten Irrglauben aufsitzen, den Preis freihändig ruhig ein wenig höher anzusetzen, weil man später ohnehin noch etwas nach unten gehandelt wird. „Gerade dauerhafte Marktbeobachter merken schnell, wenn ein Preis zu hoch angesetzt wurde“, berichtet Hans-Jürgen Weber aus der Praxis. „Wenn man dann heruntergeht, erwarten solche Interessenten auch einen zweiten und dritten Nachlass. Den bekommen sie oft, so dass die Immobilie am Ende unter Wert den Besitzer wechselt.“ Umgekehrt gibt es auch Fälle, in denen Eigentümer ihr Häuschen oder ihre Wohnung zu gering bewerten. Da ist es besser, von vornherein auf einen Fachmann zu setzen.

Das zahlt sich auch in der Vermarktungsphase aus. Professionelle Immobilienfotos, ein mehrstufiges Vermarktungskonzept von Internet über Zeitungsanzeigen bis zur oft unterschätzten lokalen Werbung im Stadtviertel: Das alles beherrschen Makler. Besonders wertvoll ist ihr Bestand an Kaufinteressenten, aus denen sie exakt die passenden Käufer für die betreffende Immobilie auswählen können.

 

Premium-Interessenten finden

 

Überhaupt ist die richtige Auswahl der Miet- und Kaufinteressenten die große Stärke von Maklern. „Wer sich als Laie im Privatverkauf versucht, kann durchaus an einem Wochenende dutzende Interessenten zur Besichtigung durch seine Räume führen“, räumt Hans-Jürgen Weber ein. „Doch ob darunter tatsächlich ernsthafte, entschlussbereite und vor allem zahlungsfähige Käufer sind, ist ohne gründliche Vorbereitung kaum zu erkennen.“ Ein Makler prüft dagegen nicht nur die Immobilie, sondern auch die Interessenten genau. Passt der Zuschnitt der Räume zum Platzbedarf der zukünftigen Bewohner? Eignet sich die Lage eher für ruhebedürftige Bewohner oder für Menschen, die etwas erleben und schnell in der City sein wollen? Vor allem aber: Können die Interessenten verlässlich nachweisen, dass sie die Miete oder die Kauffinanzierung auf Dauer tragen können? Nach dieser Vorauswahl steht sicher, dass der Makler nur mit einer kleinen, handverlesenen Auswahl von Interessenten auf Besichtigungstour geht. Unter ihnen ist die Chance auf einen positiven Abschluss aber deutlich größer als bei einer freihändige organisierten Laien-Besichtigung.

Damit sind die Leistungen eines Maklers noch längst nicht erschöpft. Auch bei den folgenden rechtlichen Schritten beseitigt er Hürden und macht sämtliche Formalitäten besser verständlich – beim Mietvertrag ebenso wie bei einem notariellen Kaufvertrag.

Der erste Mietvertrag

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Mietvertrag. Sie ist eine der wichtigsten Station beim Erwachsenwerden: die erste eigene Wohnung. Endlich kommen und gehen, wann man will! Endlich den Lebensraum nach den eigenen Wünschen gestalten! Doch vor dem Einzug in das neue Heim steht erst einmal der Mietvertrag. Auch er ist eine Premiere: Erstmals bindet man sich langfristig mit einem Vertragswerk; und das mit monatlichen Zahlungen, die oft einen erheblichen Teil des Azubi- oder Studentenbudgets ausmachen. Deshalb sollten gerade junge Leute alle Aspekte der Wohnung und des Mietvertrags genau prüfen, bevor sie die Unterschrift unter das Dokument setzen.

Bei aller Freude über die neue Selbstständigkeit ist es nicht falsch, bei der Besichtigung einer potenziellen Wohnung und bei den Vertragsverhandlungen auf den Rat der Eltern zurückzugreifen – sozusagen als Berater in Sachen Lebenserfahrung. „Ohnehin werden Vermieter in vielen Fällen Kontakt mit den Eltern aufnehmen möchten oder sogar die schriftliche Erklärung von ihnen verlangen, dass sie notfalls die Mietzahlung für ihr Kind sicherstellen“, berichtet der Steinbacher Makler und Immobilienbetreuer Hans-Jürgen Weber aus der Praxis.

Mietverträge beruhen meist auf vorgefertigten Formularen, beispielsweise von Immobilienbesitzer-Verbänden oder vom Deutschen Mieterbund. Zwar ist auch ein mündlicher Vertrag bindend, allerdings lassen sich angesichts des komplizierten Mietrechts heute nur noch wenige Mieter und Vermieter darauf ein. Da bietet ein ausgearbeiteter Mietvertrag Klarheit zu vielen Detailfragen. Wie jeder Vertrag verdient auch der Mietvertrag ein genaues Studium.

„Besonders wichtig ist der aktuelle Stand des Mustervertrags“, betont Hans-Jürgen Weber. „Nur so kann man sicher sein, dass neue Gesetzesänderungen und Gerichtsurteile eingearbeitet sind. Daraus ergibt sich für alle Beteiligten Rechtssicherheit.“ Wenn Weber eine Wohnung vermittelt, gehört ein aktueller, für beide Seiten fairer Mietvertrag zum Leistungsumfang. Außerdem nimmt er sich viel Zeit, um Mieter und Vermieter über die einzelnen Klauseln aufzuklären und Nachfragen zu beantworten. „Diese neutrale Beratung ist für beide Seiten ein wichtiges Argument, bei Vermietung und Wohnungssuche einen Makler zu beauftragen“, argumentiert Hans-Jürgen Weber für seinen Berufsstand.

Im Regelfall laufen Mietverträge unbefristet und umfassen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten – je nach Zeit, die man bereits in der Wohnung verbracht hat. Gerade junge Leute sollten vorsichtig bei Mietverträgen mit Kündigungsausschluss sein. Dieses Instrument kann bis zu vier Jahre lang das Kündigungsrecht weitgehend aushebeln. Aber gerade während der Ausbildung oder des Studiums ergibt sich schnell ein unerwarteter Wechsel oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Da kann ein Kündigungsausschluss Probleme verursachen. Die früher verbreiteten befristeten Mietverträge sind selten geworden und grundsätzlich nur noch möglich, wenn ein konkreter Grund für die Befristung angegeben wird; beispielsweise die anstehende Grundsanierung des Gebäudes oder bei einem Platz im Studentenwohnheim der Studienabschluss.

Für junge Leute ist oft eine Wohngemeinschaft attraktiv. „Bei aller Formlosigkeit und Sympathie sollte man auch in diesem Fall nicht auf einen Mietvertrag verzichten“, rät Immobilienfachmann Hans-Jürgen Weber. Verschiedene Konstruktionen sind denkbar:

 

  • Wer als Untermieter einzieht, braucht mit dem Vermieter nicht zu verhandeln, sollte aber sichergehen, dass der Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt hat. Außerdem kann man zum Ausziehen gezwungen sein, falls der Hauptmieter die Wohnung verlässt.

 

  • Sind alle WG-Mitglieder als Hauptmieter im Vertrag vermerkt, haben alle die gleichen Rechte und Pflichten. Der Haken dabei: Bleibt ein Beteiligter die Miete schuldig, haften alle anderen mit.

 

  • Wenn Einzelverträge abgeschlossen wurden, hat jeder Bewohner nur sein Zimmer sowie die Benutzung der Gemeinschaftsräume gemietet. Rechtlich besteht damit kein Einfluss auf die Auswahl der Mitbewohner.

Goldene Regeln für Investoren

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Immobilieninvestoren: Für Investitionen in Wohnimmobilien gibt es eine goldene Regel, und Oliver Albrecht, seit vielen Jahren als Makler am Standort Bad Homburg aktiv, verrät sie: „Interessant ist es immer da, wo die Arbeitsplätze sind.“ Erst danach kommen die weiteren Pluspunkte wie eine landschaftlich schöne Lage, gute Verkehrsanbindung und klein- bis mittelstädtische Strukturen mit guter Infrastruktur. Unter diesem Gesichtspunkt befinden sich Oliver Albrecht und seine Kollegen im Hochtaunuskreis am nahezu optimalen Standort. Schließlich boomt der Wirtschaftsstandort Rhein-Main seit Jahren und wurde auch von weltwirtschaftlichen Krisen kaum beeinträchtigt. Die Industrie- und Handelskammern der Region um Frankfurt haben für 2011 ein Wirtschaftswachstum von drei Prozent und 50.000 neue Arbeitsplätze errechnet. Traditionsgemäß sind die nördlich von Frankfurt gelegenen Taunushänge die bevorzugten Wohnorte derjenigen, die an Deutschlands wichtigstem Börsen- und Banken-Standort die Wirtschaft steuern.

Aber das Immobiliengeschäft im Hochtaunus läuft keineswegs von selbst. „Wir haben eine sehr zahlenaffine, weniger emotionale Klientel. Da werden Immobilie sehr genau miteinander verglichen“, sagt Holger Baete von Engel & Völkers in Königstein. „Wenn Immobilien einen hohen Preis wert sind, wird der hier auch schnell gezahlt. Aber die Immobilie muss dann auch einem genauen Vergleich mit anderem in diesem Preissegment standhalten.“ Für diejenigen, die sich im Hochtaunuskreis eine selbst genutzte Immobilie oder ein Investitionsobjekt zulegen möchten, bedeutet das ein gut informiertes Mitbewerberfeld, das den Markt schon lange beobachtet und bei günstigen Gelegenheiten schnell zuschlägt.

Wie an vielen anderen guten Standorten übersteigt auch im Hochtaunus die Nachfrage deutlich das Angebot. Dies zieht seit zwei bis drei Jahren Preissteigerungen nach sich, die sich nach Einschätzung vieler Makler auch fortsetzen werden – immer abhängig von der genauen Lage und vom Zustand der einzelnen Immobilie. Steigende Werte freuen die Immobilienbesitzer, allerdings mag mancher sich vor einer „Immobilien-Blase“ fürchten. Diese Gefahr sehen die Makler im Hochtaunus jedoch nicht. „Die Nachfrage ist zwar groß und die Preise sind gestiegen, aber als dramatisch würde ich die Entwicklung nicht bezeichnen“, fasst der Steinbacher Makler Hans-Jürgen Weber zusammen. Viele seiner Kollegen sehen es ähnlich: Im Taunus steigen die Preise deutlich, aber sie überhitzen sich nicht.

„Insgesamt kann ich im Hochtaunuskreis davon ausgehen, dass ich bei einem Umzug meine Immobilie auf jeden Fall verkauft oder vermietet bekomme“, sagt Oliver Albrecht. Jedoch seien auch die Mieter besonders qualitätsbewusst. „Ich rate meinen Kunden immer, von sich selbst auszugehen: Würden sie selbst mit den alten Teppich oder den Badezimmerfliesen aus den 80er Jahren leben wollen? Das sollte man auch den Mietern zugestehen.“ Wer also die möglichen hohen Mietrenditen im Taunus ausschöpfen will – bis zu fünf Prozent in Spitzenlagen -, sollte Ambiente, Energieeffizienz und Komfort seiner Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand halten.

Komfortables Wohnen ist meist zugleich altersgerechtes Wohnen. Die „neuen Alten“ sind im Hochtaunuskreis genauso kulturell, gesellschaftlich und sportlich aktiv wie andernorts und dazu oft finanziell deutlich besser ausgestattet. Wer ihnen eine geräumige, barrierefreie Penthouse-Wohnung mit Aufzug, Parkplatz im Keller und guter Lage bieten kann, bewegt sich auf einem zukunftsträchtigen Markt. Immerhin liegt der Altersschnitt im Hochtaunuskreis bei 44,1 Jahren und damit mehr als zwei Jahre über dem von Frankfurt.

„Die Kinder sind aus dem Haus, man will sich nicht mehr um den großen Garten kümmern. Da suchen viele Kunden nach einer Eigentumswohnung, die allerdings eine exklusive Lage und Ausstattung haben muss“, beschreibt Holger Baete die typische Überlegung. Da auch jüngere Familien und Singles gerne in Eigentumswohnungen ziehen, ist dieses Immobilien-Format im Hochtaunuskreis hochgradig gefragt. Baete rät jedem, egal ob Selbstnutzer oder Investor, frühzeitig mit der Suche nach einem solchen Objekt zu beginnen.

Mangelware ist vielerorts auch das Bauland. In wenigen Hochtaunusorten gibt es noch freie Baulücken und glücklicherweise machen die Kommunalpolitiker nicht den Fehler, die Landschaft mit neuen Baugebieten zu zersiedeln. Schließlich würde das den Standort schwächen, für den die Nähe zur Natur ein wichtiger weicher Faktor ist. Deshalb beschränken sich die meisten Neubauprojekte auf den Abriss von Altgebäuden und die Umnutzung nicht mehr benötigter Gewerbeflächen.

 

 

Fazit: Mitten in der Natur und hautnah an einem der wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren: Der Hochtaunuskreis ist eine der besten Wohnlagen in der ganze Republik. Wer allerdings von dem erwarteten Wertzuwachs in den Top-Lagen profitieren will, muss das nötige Kapital mitbringen und auch mit einer längeren Suche nach dem richtigen Objekt rechnen.