Regelungen im Erbfall

Erbe, was passiert wenn der Mieter stirbt

Erbe, was passiert wenn der Mieter stirbt. Ein Todesfall ist immer tragisch. „Wenn ein Mieter verstirbt, kommt zur persönlichen Betroffenheit des Vermieters hinzu, dass gemeinsam mit den Erben alles rund um die Wohnung korrekt geregelt werden will“, weiß der Steinbacher Hausverwalter Hans-Jürgen Weber. Was vielen Vermietern nicht bewusst ist: Ein gültiger Mietvertrag, sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form, wird gewissermaßen vererbt. Genauer gesagt, treten die Erben in die Rechtsstellung des Verstorbenen im Vertrag ein, wenn auch nach verschiedenen Regeln.

Ein besonderes Privileg gilt für Witwen, Witwer, eingetragene und nicht eingetragene Lebensgefährten und andere Angehörige, wenn sie dauerhaft zusammen mit dem nun Verstorbenen in den Räumen gelebt haben. „Bei ihnen ist es genau so, als ob ihr Name nun anstelle des Verstorbenen im Mietvertrag stehen würde“, fasst Weber zusammen. Weder müssen die Angehörigen die Übernahme der Wohnung ausdrücklich erklären noch ist eine Zustimmung des Vermieters nötig. Der Wohnungsbesitzer erhält auch kein Sonderkündigungsrecht und die Konditionen des Vertrags bleiben unverändert.

 

Immer mit allen Erben verhandeln

 

Die privilegierte Übernahme gilt sogar dann, wenn diese Mitbewohner ansonsten nicht als Erben eingesetzt sein sollten. Allerdings können sie sehr wohl auf ihr Recht verzichten. Dies müssen jedoch alle Erben innerhalb eines Monats nach dem Todeszeitpunkt dem Vermieter mitteilen. Zugleich verpflichten sie sich damit, innerhalb dieses Monats die Wohnung zu räumen. Verstreicht diese Frist ungenutzt, gelten die normalen Bedingungen und Fristen für eine Kündigung.

In den Mietvertrag treten auch Erben ein, die zuvor nicht in den Räumen gelebt haben. „Hier haben Wohnungseigentümer mehr Möglichkeiten, das Mietverhältnis schnell zu beenden“, sagt Weber. Denn in diesem Fall ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht: Sobald der Wohnungseigentümer vom Tod des Mieters erfahren hat, kann er bis zum dritten Werktag des Folgemonats den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Er muss diese Kündigung jedoch an alle Erben aussprechen. Sind diese Erben nicht bekannt, erhält der Vermieter beim zuständigen Nachlassgericht Auskunft über sie.

In genau der gleichen Frist können auch die Erben eine Kündigung aussprechen. Bis zur Übergabe der Wohnung müssen sie jedoch weiter Miete und Nebenkosten zahlen. Auch eventuelle Mietschulden des Verstorbenen, Auszugsrenovierung und die Übergabe der Räume im sauberen Zustand fallen in die Zuständigkeit der Erben. Auf der anderen Seite muss der Vermieter die Kaution, die der ursprüngliche Mieter hinterlegt hat, an die Erben auszahlen.

 

Erben unbekannt: Amtsgericht hilft

 

„In der Praxis einigen sich die Erben und der Eigentümer beziehungsweise die Hausverwaltung, die ihn vertritt, oft darauf, den Mietvertrag früher aufzulösen“, berichtet Hausverwalter Weber. In diesem Fall machen die Erben die Wohnung vor Ablauf der drei Monate übergabereif und helfen eventuell bei der Suche nach einem Nachmieter. Dafür sparen die sich die Mietzahlungen für die verbleibende Zeit.

Es gibt noch weitere, für Vermieter unerfreuliche Möglichkeiten: Sämtliche potenziellen Erben treten ihr Erbe nicht an oder es ist zumindest vorerst unbekannt, ob überhaupt jemand ein Anrecht auf den Nachlass hat. In solchen Fällen übernimmt das jeweilige Bundesland über das örtliche Amtsgericht die Betreuung des Erbes. Das umfasst auch den Mietvertrag und das in der Wohnung vorhandene Eigentum. Um alles Nötige zu regeln, setzt das Gericht einen Nachlasspfleger ein. Dieser wird damit auch Empfänger einer eventuellen Kündigung und muss das Entrümpeln der Wohnung organisieren. Über das Vermieterpfandrecht sowie später direkt gegenüber dem Bundesland können Mietschulden geltend gemacht werden. Der Vermieter kann auch selbst die Einsetzung eines Nachlasspflegers beantragen, wenn er feststellt, dass die Erbfolge unklar ist. Auf keinen Fall sollte man jedoch eigenständig mit dem Entrümpeln der Räume beginnen.

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