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Oberursel: Attraktiv für Anleger, Mieter & Selbstnutzer

Der Wohnungsmarkt in Frankfurt ist in aller Munde mit seinen gewaltigen Preiszuwächsen bei Kauf- und Mietobjekten. Davon bleibt auch das Umland nicht unberührt, beispielsweise das nur 20 Kilometer entfernte Oberursel. „Wir stellen eine deutliche Preissteigerung fest, allerdings weitgehend noch im gesunden Rahmen“, sagt Benjamin Weber. Als Juniorchef von Weber Immobilien sitzt er zwar im Nachbarort Steinbach, aber Oberursel ist für ihn einer der wichtigsten Märkte, mit dem er sich gut auskennt.

Bei den Eigentumswohnungen in der Verwaltung des Büros hat er innerhalb der vergangenen zwei Jahre in Oberursel Steigerungen der Verkaufspreise pro Quadratmeter von rund 1600 auf nahezu 2000 Euro festgestellt. Bei den Mieten fällt der Anstieg deutlich geringer aus. „Trotz dieses Unterschieds habe ich nicht den Eindruck einer Immobilienblase. Zumindest in Oberursel stehen Kaufpreise und Mieten noch in einem realistischen Verhältnis“, sagt Weber. Nur vereinzelt könne man überteuerte Preisvorstellungen wahrnehmen, in solchen Fällen seien häufig ortsfremde Makler am Werk, deren Vorgehen nicht immer gut nachvollziehbar sei.

Nicht nur Top-Immobilien sind interessant

Aus Vermieter-Sicht bleibt Oberursel nach Benjamin Webers Einschätzung hoch interessant – wenn man realistisch an die Vermietung herangeht. „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist sehr groß, aber auch in Oberursel bekommt man nicht für jede Immobilie zehn Euro Miete pro Quadratmeter“, dämpft er unrealistische Erwartungen. Um so wichtiger ist es für Anleger, den Preis für den Erwerb, eine eventuelle Finanzierung und die Wohnungsverwaltung mit den erwarteten Mieteinnahmen gegenzurechnen. Dabei muss man als Vermieter nicht zwingenderweise auf Luxuswohnungen setzen. „Eine Wohnung muss nicht unbedingt top sein, um in Oberursel zahlungskräftige Mieter zu finden. Vielmehr müssen Zustand und Lage in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete stehen. Preis und Leistung müssen stimmen“, sagt Weber. Im Verhältnis von Erwerbsinvestition und Mieterlös können durchaus auch mittlere oder einfache Wohnimmobilien interessant sein.

Vielfältige Bau-Entwicklungsprojekte

Darüber hinaus gibt es einige Lagen und Projekte in Oberursel, deren Beobachtung sich für Anleger und für Selbstnutzer lohnt, wenn ihr Zeithorizont nicht allzu knapp ist. Jüngstes Entwicklungsprojekt ist ein Areal im Südwesten der Stadt, an der Kreuzung von Oberhöchstädter und Kronberger Straße. Im Frühsommer hat die Politik dort Planungsrecht für Stadtvillen und Einfamilienhäuser geschaffen, die insgesamt 45 Wohneinheiten umfassen sollen. Voraussichtlich Anfang 2016 werden die Bauarbeiten beginnen. Nach 20 Jahren und viel Streit vor allem um die Verkehrserschließung scheint jetzt auch das Baugebiet „Borngrund“ im Stadtteil Stierstadt beschlossene Sache zu sein. Mehr als 50 Wohngebäude, vor allem Doppelhäuser, sind dort geplant.

„Ansonsten wird in Oberursel praktisch in jeder vorhandenen Lücke gebaut“, sagt Benjamin Weber. In den vergangenen Jahrzehnten war die ehemaligen US-Armeeliegenschaft „Camp King“ das bedeutsamste Erweiterungsprojekt. Heute bietet das Areal Wohnraum für rund 1200 Menschen. So große Neuentwicklungen wird es in Zukunft wohl nicht mehr geben, dafür mehrere kleine Projekte. So soll das ehemalige Camp King um das Gelände des benachbarten früheren Siedlungslehrhofs anwachsen. Gut 20 Einfamilien- und Reihenhäuser sind dort im Rahmen eines Erbpacht-Modells vorgesehen. In den vergangenen Monaten wurde außerdem Baurecht für 17 Wohnungen auf dem einstigen Gelände einer Kfz-Firma an der Hohemarkstraße geschaffen und an der Ecke Obergasse und Altkönigstraße westlich des Stadtzentrums soll ein Haus mit zwölf Eigentumswohnungen entstehen. Der Wohnungsmarkt in Oberursel bleibt also dynamisch.

So tickt der Wohnungsmarkt in Oberursel und Umgebung

Wohnungsmarkt. Knapper Wohnraum: Das ist in den Großstädten und insbesondere in Frankfurt ein bestimmendes Thema. Mietern fällt es immer schwerer, bezahlbare Wohnungen zu finden, Vermieter haben entsprechend gute Renditeaussichten – so sagt man zumindest. Doch stimmt das wirklich und wie sieht die Lage im Frankfurter Umland aus? „Im Bereich Oberursel, in dem wir aktiv sind, lassen sich die Klagen über mangelnden Wohnraum nicht bestätigen; zumindest nicht in dieser Absolutheit“, sagt Benjamin Weber, der im Nachbarort Steinbach als Makler wirkt und insbesondere auch den Immobilienmarkt in Oberursel im Blick hat.

Wohnqualität und Ansprüche steigen

Ein steigendes Mietniveau sei allerdings auch in der Region eindeutig festzustellen. „Das kann bei Neubauten in guten Lagen bis zu zwölf Euro pro Quadratmeter gehen“, sagt Weber. Zugleich sind aber auch einige Miet-Angebote auf dem Markt. Benjamin Weber kennt die Erklärung für diesen scheinbaren Widerspruch: „Auf dem Mietmarkt läuft fast alles über Qualität.“ Bei vielen der auf den ersten Blick günstigen Angebote handele es sich um Wohnraum, der nicht mehr den heutigen Ansprüche von Mietern genügt. Und solche Objekte sind auch im Rhein-Main-Gebiet schwer vermittelbar. „Aus Eigentümer-Perspektive ist die Konsequenz eindeutig: Man muss sich intensiv um seine Vermietungsobjekte, ihre Pflege und adäquate Modernisierung kümmern, um Leerstand zu vermeiden und den Ertrag zu erwirtschaften, der grundsätzlich möglich ist“, sagt Benjamin Weber.

Attraktive Entwicklungsprojekte

Gerade in Oberursel haben nach seiner Beobachtung mehrere attraktive Neubauprojekte dazu beigetragen, dass die Ansprüche der Mietinteressenten steigen. So ist etwa die ehemalige amerikanische Militäreinrichtung Camp King mit ihrer neuen und vielfältigen Bebauung zu den begehrtesten Stadtquartieren geworden. Reihenhäuser finden sich dort ebenso wie große Einheiten mit Eigentumswohnungen und sogar ein paar Einfamilienhäuser, wie sie in Oberursel heute kaum noch neu gebaut werden. Zudem profitiert die Stadt weiterhin von der massiven Verschönerung und der besseren Verkehrsstruktur, die mit der Vorbereitung des Hessentags 2011 einher ging.

„Man muss gar nicht in das etablierte Top-Viertel Maasgrund gehen. Nehmen wir beispielsweise das ehemalige Scheele-Gelände. Dort entstehen neben vielen Eigentumswohnungen auch Reihenhäuser mit direktem Zugang zur Tiefgarage, komfortabler Ausstattung in einer parkartigen Außenanlage“, nennt Benjamin Weber ein derzeit im Bau befindliches Beispiel für ein attraktives neues Stadtviertel. „Daran müssen sich auch Vermieter von Bestandsimmobilien messen lassen.“

Steinbach bewegt sich

 

Die Nachbarkommune Steinbach ist wieder ganz anders aufgestellt. „Man muss einfach einräumen, dass Steinbach weniger attraktiv ist als Oberursel“, sagt Benjamin Weber. Das liege schon an der weniger komfortablen Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. „Aber auch in Steinbach beginnt sich jetzt etwas zu bewegen“, hat er beobachtet. So sollen bald Arbeiten beginnen, um die Hauptstraße mit mehr Bäumen schöner zu gestalten, ein neues Bürgerhaus soll entstehen und mit der Ausweisung neuer Gewerbeflächen will sich die Gemeinde ein Stück weit unabhängig vom Arbeitsplatzangebot in Frankfurt machen, was für einige Einwohner wiederum bedeutet, dass sie sich nicht mehr dem Pendler-Stress aussetzen müssen.

„Keine dieser Maßnahmen wird den Wohnungsmarkt sofort sprunghaft beleben“, räumt Benjamin Weber ein. „Aber es sind kleine Beiträge. Wenn die Immobilieneigentümer entsprechend mitziehen, steigen ihre Erträge und die Attraktivität der Region für potenzielle Mieter wächst.“