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Sachverständige sind Verlässlich

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Eine Immobilie ist keine triviale Angelegenheit. Schließlich sind an Bau und Ausbau Dutzende spezialisierte Planer und Handwerker beteiligt, ein großer Wirtschaftszweig hat sich rund um Kauf und Verkauf gebildet und beim Eigentümerwechsel gelten schon durch den Notarzwang ganz besondere rechtliche Bedingungen.

Kein Wunder also, dass Privatleute kaum jemals alle technischen und wirtschaftlichen Aspekte rund um die Immobilie überblicken können. „Und genau deshalb, weil die Material so vielschichtig und komplex ist, gibt es Immobilien-Sachverständige“, sagt Hans-Jürgen Weber. Der Steinbacher Hausverwalter ist selbst von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und Pachten.

 

Klarheit beim Immobilienwert

 

Private Kunden kommen mit Sachverständigen meistens in Kontakt, wenn sie ein Wohn- oder ein Gewerbeobjekt kaufen oder verkaufen wollen und eine verlässliche Auskunft über ihren Wert benötigen. „Eine Immobilie ist keine Ware aus Serienproduktion“, erklärt Weber. „Die genaue Bauform, Ausstattung und spätere Umbauten, das Alter, der Renovierungsstand, eine eventuelle Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe, Grundbucheinträge, die Lage und das Marktumfeld: Alle diese Faktoren und noch einige mehr wirken sich auf ihren Wert aus.“

Weil die Einflüsse so vielfältig sind, kann der Laie nicht einfach den korrekten Wert festlegen, zu der er beispielsweise eine ererbte Wohnung am Markt anbieten soll. Umgekehrt weiß ein Kaufinteressent nicht, ob der Preis, der ihm abgefordert wird, gerechtfertigt wird. In beiden Fällen hilft ein Sachverständiger weiter, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer oder der Verkäufer bei ihm eine Wertermittlung in Auftrag gibt. Vergleichbar gibt es auch Sachverständige für andere Aspekte, beispielsweise für die korrekte technische Ausführung bestimmter Baugewerke. Sie helfen insbesondere dann, wenn es Probleme mit der Ausführung von Bau- oder Sanierungsarbeiten oder um Gewährleistungsfälle geht.

„Die öffentliche Bestellung garantiert, dass sich Sachverständige streng unabhängig verhalten und bei ihrer Arbeit keine eigenen wirtschaftlichen Ziele oder die des Auftraggebers verfolgen“, betont Weber. Hält sich ein Sachverständiger nicht daran, muss er nicht nur persönlich für die Folgen haften und riskiert, seine Funktion zu verlieren. Unter gewissen Umständen muss er sogar mit strafrechtlichen Folgen rechnen.

Außerdem kontrollieren die Institutionen, die sie bestellt haben, dass Sachverständige über eine fundierte Ausbildung und lange Praxiserfahrung verfügen, vor allem aber, dass sie sich ständig weiterbilden. So musste Hans-Jürgen Weber eine Prüfung bei der IHK Frankfurt ablegen und die Kammer fordert von ihm regelmäßig Nachweise für die Weiterbildung ein.

 

Erbschaftsstreit gar nicht erst aufkommen lassen

 

Neben der Preisermittlung für Kauf und Verkauf kommen Sachverständige wie er auch zum Einsatz, wenn es um den Beleihungswert eines Objekts bei einer Kreditaufnahme oder um die Prämien für eine Versicherung geht, wenn eine angemessener Erbpachtzins oder eine marktkonforme Miete für eine Gewerbefläche ermittelt werden soll und in vielen anderen Spezialfällen. Auch bei der Gütertrennung während einer Scheidung oder bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft helfen Sachverständige weiter. Bei der Bestimmung von Erbschafts- und Schenkungssteuer oder anderen Steuern kann ein fundiertes Gutachten in Verhandlungen mit dem Finanzamt für Klarheit sorgen.

Zunehmend treten auch Menschen an Hans-Jürgen Weber heran, die ihren Nachlass regeln wollen. „Ein genaues, klares Gutachten kann frühzeitig die gerechte Verteilung des Immobilienvermögens auf die Nachkommen ermöglichen und damit Streit in der Familie vermeiden“, sagt der Sachverständige.

Sachverständige sorgen für Sicherheit

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Sachverständige: Wer wissen will, was eine eigene Immobilie wert ist oder ob der Preis für ein angepeiltes Kaufobjekt fair berechnet wurde, hat es als Laie schwer. Schließlich ist jedes Haus oder Grundstück und jede Wohnung fast so sehr ein Individuum wie jeder Mensch. Da kommen viele Faktoren zusammen, die sich auf den Preis auswirken. „Bausubstanz und Ausstattung, Alter, Pflegezustand, Lage und Energiekosten“, zählt Hans-Jürgen Weber nur einige Aspekte auf, die sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Er befasst sich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger intensiv mit der Wertermittlung von Immobilien.

Aber benötigt „Otto Normalverbraucher“, der nicht im Immobilien-Business aktiv ist, überhaupt einen öffentlich bestellten Sachverständigen? Für die meisten Menschen ist der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zwar ein Geschäft, das sie nur selten abschließen. Dann allerdings geht es gleich um erhebliche Beträge. In diesem Fall kann ein verlässliches und unparteiisches Verkehrswertgutachten viel Geld sparen und das gute Gefühl geben, einen angemessenen Gegenwert zu erhalten.

„Es gibt aber noch eine Reihe anderer Anlässe für ein Verkehrswertgutachten“, weiß Hans-Jürgen Weber aus seiner langjährigen Praxis. Wer Immobilienbesitz vererben will, kann nur dann Gerechtigkeit unter den Nachkommen walten lassen, wenn er den Verkehrswert genau kennt. Bei einer Schenkung oder Scheidung bestimmt der Wert den Zugewinnausgleich. Bei Verhandlungen mit Versicherungen oder dem Finanzamt spielt der Verkehrswert ebenfalls eine wichtige Rolle. Wer über eine Beleihung der Immobilie Kapital für andere Investitionen flüssig machen möchte, benötigt für die Verhandlungen mit dem Kreditinstitut verlässliche Daten.

„Für uns geht es aber nicht nur um den Verkehrswert an sich. Auch in vielen anderen Fällen sorgen öffentlich bestellte Sachverständige für Rechtssicherheit und Einvernehmen zwischen Vertragspartnern“, erklärt Hans-Jürgen Weber. Ein Gutachten kann Klarheit darüber verschaffen, ob eine bestimmte Miete für ein Wohn- oder Gewerbeobjekt zulässig ist. Zudem kennen sich öffentlich bestellte Sachverständige bei den vielfältigen Belastungen aus, die im Grundbuch eingetragen sein können. Wer sonst kennt schon die feinen Unterschiede beispielsweise zwischen Wohn- und Nießbrauchsrecht oder kann die Wertminderung durch Leitungs- und Wegerechte auf den Euro genau einrechnen?

Das umfangreiche und sich ständig wandelnde Immobilienrecht kann selbst ein erfahrener Fachmann wie Hans-Jürgen Weber nicht „aus dem Handgelenk schütteln“. Auch er muss sich ständig weiterbilden, um auf dem Stand aktueller Entwicklungen zu bleiben. „Diese Fortbildungen sind vorgeschrieben und meiner Meinung nach auch sinnvoll. Schließlich ändern sich Recht, Technik und Marktbedingungen ständig“, sagt er. Sein Fachwissen muss Weber, wie alle anderen öffentlich bestellten Sachverständigen, regelmäßig gegenüber der zuständigen Industrie- und Handelskammer nachweisen.