Neue Immobilienurteile für Vermieter
In den vergangenen Monaten hat es einige Immobilienurteile des Bundesgerichtshofs (BGH) gegeben, die sowohl Selbstnutzer von Eigentumswohnungen als auch Vermieter betreffen. Allerdings muss man genau hinschauen. „Missverstanden wird häufig ein Urteil zur Wohnungsfläche“, berichtet der Steinbacher Hausverwalter Hans Jürgen Weber. Viele Mieter und Vermieter sind der Ansicht, dass die Wohnfläche nun exakter als früher angegeben werden müsste. Tatsächlich besagt die höchstrichterliche Entscheidung, dass die bisher akzeptierte Abweichung von zehn Prozent zwischen tatsächlicher und berechneter Wohnfläche nicht mehr gilt. „Allerdings betrifft das Immobilienurteil nur Mieterhöhungen zum erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete“, unterstreicht Weber. Es bedeutet jedoch keine Festlegung, wie genau die Angaben beispielsweise in einer Vermietungsanzeige oder zur Berechnung von Nebenkosten sein müssen. „Das entbindet einen Vermieter nicht von der Pflicht, die Wohnfläche wahrheitsgemäß zu ermitteln“, betont Weber. Die Flächenermittlung ist eine komplexe Frage. Um so wichtiger, dass sie korrekt vorgenommen wird – beispielsweise durch einen qualifizierten Hausverwalter.
Ein Trick weniger für Mietnomaden
In einem anderen Fall hat der BGH die Position von Vermietern gestärkt und einen Trick verworfen, den Mietnomaden gerne nutzen. Wenn sich erhebliche Mietschulden angesammelt haben und eine Kündigung durch den Wohnungseigentümer erfolgt ist, wird einfach ein kleiner Teil der Ausstände bezahlt. In vielen Fällen wurde die Kündigung dadurch unwirksam, auch wenn weiter Schulden bestanden. Die Richter haben nun klar gemacht, dass nur die vollständige Tilgung der Rückstände, und das vor dem Eingang des Kündigungsschreibens beim Mieter, die Kündigung abwendet. Unverändert bleibt die Tatsache, dass eine Kündigung erst ausgesprochen werden darf, wenn zwei Monatsmieten nacheinander ausgeblieben sind.
Bei der Heizkostenabrechnung akzeptiert der BGH die gelegentlich in Mietverträgen vereinbarten verkürzten Abrechnungsfristen bestenfalls als Absichtserklärungen. Entscheidend ist das gesetzlich festgeschriebene Ende der Heizperiode am 30. April. Danach hat der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung ein Jahr Zeit, um den Mietern die Abrechnung zu präsentieren. Zwar darf im Mietvertrag auch eine kürzere Fristen vereinbart werden, aber nach Ansicht der Richter bleibt die Heizkostenabrechnung gültig. Auch wenn der Vermieter diese Frist versäumt, den gesetzlichen Rahmen jedoch einhält.
Gemeinschaft muss sich um Stellplätze kümmern
Für Selbstnutzer kann ein weiteres Immobilienurteil interessant sein. Demnach kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen Immobilien dazukaufen. Im verhandelten Fall sollten Parkplätze auf einem Nachbargrundstück für die weitere Nutzung gesichert werden. „Die Richter haben aber unterstrichen, dass ein solcher Erwerb nur zulässig ist, wenn die Fläche eine dienende Funktion für die Gemeinschaft hat“, sagt Weber. „Grundstücksgeschäfte im großen Stil sind damit definitiv nicht abgedeckt.“
Noch einmal musste sich der Bundesgerichtshof mit Auto-Stellplätzen befassen. In diesem Fall hatte eine kommunale Bauaufsicht im Nachhinein festgestellt, dass eine Wohneigentumsanlage über weniger Stellplätze verfügte als vorgeschrieben. Auch wenn das nur einzelne Eigentümer betraf, musste doch die gesamte Eigentümergemeinschaft entweder neue Plätze schaffen oder eine Ablösezahlung leisten.
Und schließlich hat der BGH entschieden, dass Eigentums-Selbstnutzer in puncto Barrierefreiheit weniger Rechte gegenüber der Gemeinschaft haben als ein Mieter gegenüber seinem Vermieter. Mieter können nämlich die Genehmigung zum Einbau eines Aufzugs verlangen, der die Wohnung für Gehbehinderte erreichbar macht. Selbstnutzer haben dieses Anrecht gegenüber der Eigentümergemeinschaft nur eingeschränkt. Nach Ansicht der Richter muss die Gemeinschaft zwar den Einbau kleinerer Hilfsmittel wie eines Treppenlifts oder einer Rampe zulassen. Allerdings nicht jedoch einen massiven Eingriff in die Bausubstanz, wie die Installation eines kompletten Personenaufzugs.
