Ein Lottogewinn, eine Erbschaft oder der Verkauf des Objekts: Es gibt viele Gründe, eine Immobilienfinanzierung vorzeitig ganz oder zu einem erheblichen Teil abzulösen. „Unter Umständen scheint es verlockend, Schulden vorzeitig loszuwerden, gerade wenn es sich um ältere Verträge zu höheren als den heute üblichen Zinsen handelt“, räumt der Steinbacher Makler Benjamin Weber ein. „Allerdings sollte man sehr genau nachrechnen, denn in vielen Fällen verlangt der Baufinanzierer eine Vorfälligkeitsentschädigung.“

Der Grund dafür ist die Tatsache, dass das Kreditinstitut selbst das Immobiliendarlehen refinanzieren muss. „Diese Finanzierung ist genauso wie die Immobilienfinanzierung über einen bestimmten Zeitraum mit bestimmten Zinsen kalkuliert“, erklärt Weber. Wenn nun der Schuldner bei der Wohnfinanzierung vorzeitig aussteigt oder auch nur einen höheren Betrag als geplant tilgt, sind auch die Pläne der Bank gestört. Beispielsweise müsste sie das nun unplanmäßig zurückerhaltene Geld zu den aktuell sehr niedrigen Zinsen anlegen, womöglich sogar bei der Zentralbank parken und dafür Strafzinsen zahlen. Aus diesem Grund ist die Berechnung der Entschädigung einigermaßen kompliziert und hängt stark vom aktuellen Zinsumfeld ab. Darüber hinaus fallen für die Bank die fest eingeplanten Zinserträge der folgenden Jahre weg. Diese beiden Nachteile werden durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Ärgerlich für den Schuldner bleibt die Zahlung allemal.

Frühzeitig planen

„Am besten ist es, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und regulär zu kündigen“, sagt Benjamin Weber. Das ist immer nach zehn Jahren Laufzeit mit unveränderter Zinsbindung möglich. Allerdings muss rechtzeitig vertragsgemäß gekündigt und danach noch eine sechsmonatige Frist eingehalten werden. Wurde das Darlehen bereits verlängert, beginnt die Zehn-Monats-Frist ab dem Zeitpunkt der Verlängerung zu laufen. „Einige Finanzierungen sehen auch schon frühere Kündigungstermine vor. Ein weiterer Hebel kann ein Fehler der Bank bei der Widerrufsbelehrung sein. Es lohnt sich also, die alten Verträge genau zu prüfen“, rät der Makler.

Eine weitere Strategie für den problemlosen Ausstieg sind von Anfang an großzügig vereinbarte Beträge für mögliche Sondertilgungen. Sie erlauben es, bei unerwarteten Einnahmen oder Lohnzuwächsen die Finanzierung schneller regulär zu beenden. Allerdings führen hohe Sondertilgungslinien auch zu von Anfang an höheren Sollzinsen. Nach einem noch recht jungen Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Vorfälligkeitsentschädigung auch dann nicht zulässig, wenn die Kündigung von der Bank ausgeht. Klassische Bausparverträge können grundsätzlich ohne Entschädigung vorzeitig abgelöst werden.

Umgekehrt kann die Bank eine vorzeitige Rückzahlung auch ganz ablehnen. Ein Anrecht auf die Auflösung des Vertrags hat der Schuldner nur in ganz bestimmten Fällen, insbesondere beim Verkauf der Immobilie. Meist stimmen die Banken aber auch in anderen Fällen der Rückzahlung zu – kassieren dann aber die Vorfälligkeitsentschädigung.

Einvernehmlich auflösen

„Eine weitere Möglichkeit ist die einvernehmliche Vertragsauflösung“, sagt Weber. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise üblich, wenn die Immobilie verkauft und eine neue gekauft werden soll. Hat diese mindestens den gleichen Wert wie das Vorläuferobjekt, ersetzt sie es einfach als Sicherheit im Darlehensvertrag. Ebenfalls beim Verkauf kann auch der neue Eigentümer in den Vertrag eintreten. Natürlich müssen Käufer und Bank einwilligen. Die Bank wird dies normalerweise tun, wenn die Bonität des neuen Vertragspartners mindestens so hoch wie die des alten ist.

In jedem Fall sollte man aber überprüfen, ob die Bank die Höhe der Entschädigung korrekt berechnet hat. Hilfen dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen oder Bauherrenverbände.